Что будут строить и кто это купит
- 14.10.2016
-
Сегмент новостроек эконом-класса на фоне снижения платежеспособности населения стремительно расширяется. Однако, как ни парадоксально, покупатель хочет большего комфорта за те же деньги. А девелоперы вынуждены к этому приспосабливаться.
О том, что поменялось на первичном рынке в течение нынешнего года, какие шаги предприняли застройщики, чтобы сохранить спрос, и к каким уловкам прибегают некоторые из них, чтобы выделиться на фоне конкурентов, говорили на заседании круглого стола, организованного премией Urban Awards.
МЕНЬШЕ И ДЕШЕВЛЕ
Первое, на что обращали внимание представители строительных компаний, работающих в сегменте самого доступного жилья, – изменение планировочных решений как во вновь выводимых на рынок объектах, так и в очередях уже реализуемых проектов. Теперь не редкость, что планировки в корпусах одного и того же жилого комплекса могут отличаться разительно.
«Сейчас у большинства покупателей в эконом-классе есть верхняя планка по цене, выше которой они ни в коем случае не готовы забираться. Что вынуждены делать застройщики? Прежде всего, снижать метраж. Если ранее покупателям повсеместно предлагались двухкомнатные квартиры площадью 60-69 кв. м, то сейчас трешки в основном не превышают по размерам 70-75 “квадратов”», – рассуждает генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
Девелоперы отмечают, что в сегменте масс-маркет растет доля жилья с отделкой. Это тоже легко объяснимо: клиент больше не готов тратить лишние деньги на ремонт и довольствуется тем, что предлагает ему застройщик. Сделать какой-то «апгрейд» (например, заменить ламинат на паркет или дешевую плитку на более дорогую) среднестатистический покупатель рассчитывает «как-нибудь потом».
Еще одно интересное наблюдение: хотя инвесторы в основной своей массе покинули рынок недвижимости, обычного покупателя, приобретающего жилье в строящемся доме для собственного проживания, стало гораздо сильнее, чем в минувшие тучные годы, заботить то, сколько его квартира будет стоить в будущем. Горизонт планирования – три-пять лет.
«Клиенты интересуются, как будет развиваться не только квартал, где находится новостройка, но и целый микрорайон. Дороги, транспорт, социальная инфраструктура – теперь им важно, когда именно все это появится», – говорит Арсений Васильев.
Некоторые не слишком дальновидные участники рынка порой склонны приукрашивать и действительность, и недалекое будущее. «Компания, которая рассчитывает построить один-два дома, может нарисовать ради привлечения внимания красивые рендеры, не имеющие вообще ничего общего с тем, что на самом деле будет реализовано. Но обещать с три короба и не выполнять этого долго не получится. Через несколько лет никто ничего покупать у такого застройщика не станет», – подчеркивает директор по продажам «ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко.
По словам главы руководителя аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петра Буслова, потребителю в эконом-классе сейчас нужны проекты попроще, площади поменьше и – главное – по цене как можно ниже.
КЛАССОВЫЕ РАЗЛИЧИЯ
В сегменте комфорт-класса, который вплоть до 2014 года последовательно расширялся, а сейчас двинулся в противоположном направлении, покупатели более требовательные. Они хотят того же, но за те же самые деньги. А порой даже за меньшие. И девелоперам не остается ничего другого, как потакать клиенту.
«Бизнесу для сохранения спроса придется давать потребителю больше, чем он ждет, причем это касается любого класса жилья. Например, не две, а три спальни, балкон, трансформирующийся в террасу, гардеробная, качественная отделка. Пусть, покупая комфорт-класс, он принимает его за класс бизнес. Это как раз самый чувствительный клиент, ему крайне важна статусность», – отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Вообще тема сегментации рынка на круглом столе поднималась чаще всего. Ведь не секрет, что многие игроки сознательно завышают класс своего объекта. К тому же точного определения границ сегментов, по сути, не существует. В «новой реальности» строительной отрасли такие случаи, скорее всего, будут учащаться, тем более что среднестатистический покупатель, как писал классик, «сам обманываться рад».
«Недаром же мы видим множество примеров рекламы типа “комфорт по цене эконома”. Людям психологически важно причислять себя к более высокой социальной группе, хотя денег у них нет», – утверждает директор по маркетингу и продажам УК «Теорема» Марина Агеева.
Некоторые застройщики, не желая причислять свои объекты к конкретному классу, придумывают свои собственные сегменты. Так поступила ФСК «Лидер» со своими UP-кварталами, а также Legenda, придумав smart-квартиры в своих комплексах.
«Это во многом был вынужденный шаг. Ну вот что мы скажем человеку, который придет к нам и скажет: “Какой же это бизнес-класс, если у вас спальня 10 кв. м?” И что ответим тому, кто возмутится ценой “квадрата” больше 150 тыс. руб. в комфорт-классе? Отсюда и свое собственное форматирование», – рассказал руководитель маркетинговой лаборатории компании Legenda Всеволод Глазунов.
ТЕПЕРЬ БЕЗ БАССЕЙНОВ
У богатых, как известно, свои причуды. Основной проблемой в элитном классе является то, что соседи по дому теперь совершенно не жаждут общаться друг с другом. А потому сведены к минимуму дополнительные общие для всех функции.
«Не проектируют больше сигарных и бассейнов, покупатель больше не хочет платить за то, чем он не пользуется. Единственное, что осталось неизменным, – роскошное лобби», – говорит заместитель председателя правления ООО «Охта Групп» Михаил Ривлин.
Возвращаясь к доступному жилью, приведем общее мнение всех спикеров: привыкшего к возросшему за последние годы уровню комфорта покупателя сложно будет убедить отказаться от него. Так что девелоперам придется по-прежнему обращать внимание на архитектуру своих новостроек, проектировать колясочные, кладовые, разбивать удобные детские площадки и вообще уделять внимание благоустройству. Впрочем, сильно увеличить себестоимость все эти опции не могут.
