Высотки: жизнь в отрыве от земли
- 12.09.2016
-
Людей, которые не представляют свое проживание нигде, кроме оживленного мегаполиса, в каменных джунглях города столько же, сколько и тех, кто предпочитает жить поближе к земле, грезя о собственном саде и огороде.
Для первого типа людей апогеем является обладание квартирой на вершине небоскреба. Но так ли привлекательна жизнь в высотках, как показывают нам в фильмах? Мы узнали у экспертов, каково это - жить ближе всех к небу и первым видеть закаты и восходы.
О небоскребах
О том, что можно считать небоскребом, ведутся постоянные споры. Некоторые компании считают небоскребами дома высотой более 100 м, а некоторые даже не рассматривают в качестве таковых постройки ниже 200 м.
По общепринятым стандартам, в Европе небоскребами считаются здания высотой не менее 150 м. В Москве таких домов на сегодняшний день не так уж много, однако даже при таком положении дел башня «Федерация» («Восток») (374 м) в деловом центре «Москва-Сити» является самым высоким небоскребом Европы. Общая площадь башни составит почти 450 тыс. кв. м при занимаемой территории всего в 10 тыс. кв. м.
Строительство «Башни Федерации» может похвастаться не только необычайной красотой и невероятной высотой, но и самым жестким в Москве контролем при строительстве. Список организаций, ведомств и научных институтов, осуществляющих контроль строительства небоскреба довольно внушительный, а главным конструктором башни является компания, которая одновременно ведет строительство одного из высочайших зданий в мире - «Бурдж аль Мамляка», небоскреба высотой более 1 тыс. м в Саудовской Аравии.
Кроме «Башни Федерация», в «Москва-Сити» есть еще несколько небоскребов немного скромнее. Среди них «Око» - небоскреб высотой в 354 м с апартаментами на 85 этажах; «Меркурий Сити Тауэр» - еще один внушительный небоскреб комплекса «Москва-Сити», находящиеся на почетном третьем месте самых высоких зданий в Европе с высотой почти в 339 м. Также стоит упомянуть «Город Столиц» - две высотки «Москва» и «Санкт-Петербург» с максимальной высотой в 254 м, и пятым местом среди самых высоких зданий в Европе.
Не все небоскребы находятся в деловом центре «Москва-Сити». По данным Марата Абдуллина, руководителя аналитического центра SRG, к высоткам можно отнести жилой комплекс «Триумф-Палас», выполненный в «сталинском» стиле, высотой в 264,1 м; «Дом на Мосфильмовской» архитектора Сергея Скуратова, высотой в 213 м с жильем и офисами; жилой комплекс «Триколор» на Ростокинской улице, высотой 192 м; жилой комплекс «Воробьевы горы» - семь корпусов с максимальной высотой 188,2 м, построенных на едином стилобате и жилой комплекс «Континенталь» на Маршала Жукова с высотой в 184 м.
Как уже было сказано, не все эксперты считают небоскребами здание выше 150 м. Для России, где довольно долгое время на рынке жилья преобладали пятиэтажки, даже дома выше 25 этажей смотрятся довольно внушительно.
По словам Анны Карповой, директора департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, в августе 2014 года в продаже на первичном рынке Москвы были представлены 34 высотных корпуса высотой свыше 25 этажей, тогда как в аналогичный период 2016 года - 49. «Прирост за два года составил 31%. Количество проектов увеличилось с 24 до 31, прирост - 23%. За два года рынок пополнился высотными корпусами в таких проектах как МФК Match Point, ЖК The MID, ЖК «Золотая звезда», ЖК «Маяковский», МФК «Пресня Сити», - поделилась она.
Количество лотов в реализации в высотных домах за два года выросло на 21% (с 4 до 5 тыс. объектов). Суммарная площадь предложения в реализации увеличилась несколько меньше - на 13%. Данное обстоятельство объясняется тем, что вырос спрос на квартиры небольших площадей, и это повлияло на структуру предложения. Существенно изменилось и соотношение сегментов в формате высотных домов. Доля предложения массового сегмента в формате высотных домов выросла с 12% до 27%, частично «забрав» долю рынка у бизнес-класса, который сократился с 74% до 59%.
В массовом сегменте увеличение объема предложения высоток произошло на 67%, в бизнес-классе - на 4%, в элитном и премиальном сегментах - на 17%.
Что касается ценообразования на квартиры и апартаменты в небоскребах, то здесь все зависит конкретно от проекта. В высотках массового сегмента мало что отличается по цене от типовых «панелек». Но в жилых комплексах выше 100 м действуют иные правила, которые, конечно, основаны, в первую очередь, на местоположении объекта.
Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, рассказала, что в высотках действует увеличенная наценка на этаж, которая и помогает девелоперам отстроиться о конкурентов. «При этом рост стоимости 1 кв. м квартиры/апартамента последующего этажа относительно предыдущего увеличивается более чем в пять раз на высоких уровнях в сравнении с первыми, «невидовыми» этажами. Однако существенная наценка на лоты с панорамным видом на столицу, безусловно, оправдана стабильным спросом со стороны наиболее взыскательных покупателей, для которых живописный вид их окна является одним из ключевых критериев выбора жилья», - рассказала она.
Для примера, стоимость апартаментов в башне «Федерация» («Восток), площадью 142 м и двумя спальнями составляет 64,1 млн рублей. А средний размер эксплуатационных расходов в высотных проектах равен 150-200 рублей на 1 кв. м в связи развитой инфраструктурой.
Как живется
Жить в небоскребе, а особенно на верхних этажах или пентхаусе, безусловно, престижно и привлекательно, но какие у этого есть плюсы и минусы? Рядовой житель России при обсуждении преимуществ проживания в многоэтажном здании выше 25 этажей прежде всего поинтересуется: «А вдруг сломается лифт?». Этот вопрос является чуть ли не первостепенным для девелоперов, поэтому жители современных небоскребов вряд ли столкнутся с такими трудностями - в многоэтажных домах предусмотрены не менее двух лифтов, которые постоянно находятся на особом контроле у обслуживающей компании. Но если допустить выход из строя всех лифтов даже на десять минут одновременно, то перспектива подниматься пешком на 80-й этаж выглядит очень мрачновато.
Однако и здесь можно разглядеть преимущества в виде отличной кардио-тренировки. А при том, что, по данным экспертов, высокие этажи предпочитают довольно молодые покупатели, топ-менеджеры, предприниматели и IT-специалисты, то и с регулярно исправным лифтом иногда устраивать себе спуск-подъем своим ходом может быть полезным занятием.
Алексей Гончаров, вице-президент «Галс-Девелопмент», уверен, что главной причиной покупки апартаментов в небоскребах является отнюдь не только красивый вид из окна, а в первую очередь надежность будущего дома. «Ведь сложный инженерный проект небоскреба - гарант безопасности его жителей. Например, в высотных зданиях обязательным условием является собственная дизель-генераторная установка (ДГУ). В случае отключения городского электроснабжения в автоматическом режиме обеспечивается пуск ДГУ. Единственную трудность, которую можно отметить: помыть окна собственными силами в небоскребе не удастся, для этого управляющей компанией привлекаются промышленные альпинисты, которые на регулярной основе осуществляют мытье фасадов», - рассказал эксперт.
В высотных зданиях устанавливаются скоростные лифты. Время подъема на самый верхний этаж такого лифта меньше, чем время движения кабины обычного жилого дома. А наличии ДГУ в составе резерва здания обеспечит спуск кабины на первый посадочный этаж даже при отключении электроснабжения.
Как правило, до выбора поставщика лифтового оборудования выполняются расчеты пассажиропотока, моделирование. Исходя из этого подбирается количество лифтов, их скорость движения и места размещения. Данные изыскания обеспечивают комфортное использование жильцами и необходимость ждать кабину более 10-25 секунд отсутствует.
Кроме проблем с лифтами, которых, по сути, в небоскребах не существует, многих пугает возникновении экстренных ситуаций. Что касается землетрясений, то жителям высоток их особо опасаться не стоит, так как за всю историю их в Москве можно пересчитать по пальцам одной руки. Два из самых «свежих» из них, в 1977 и 2013 годах, являлись всего лишь отголосками мощных землетрясений за много тысяч километров от столицы. А вот пожары являются реальной угрозой в небоскребах, впрочем, как и в любых других домах.
Противопожарной безопасности уделяется собой внимание в небоскребах, считает Екатерина Фонарева, и основная сложность в небоскребах - одномоментно эвакуировать достаточно большое количество людей. «Разумеется, это задача и компетенция пожарных служб или МЧС, но и сами жители небоскребов и эксплуатирующие службы должны быть организационно подготовлены, так как эвакуационные пути в небоскребе более длинные и сложные. Соответственно, организовать эвакуацию следует до приезда соответствующих служб. А для этого необходимо хотя бы раз в год проводить плановые эвакуационные учения для всех, кто живет или работает в небоскребе», - уверена она.
Но Алексей Гончаров уверяет, что и здесь не существует абсолютно никакой опасности для жителей небоскребов. «При вводе в эксплуатацию сотрудники комитета государственного строительного надзора с большей ответственностью подходят к процедуре итоговой приемки. Благодаря столь высоким требованиям однозначно можно заключить, что все нюансы обеспечения безопасности проработаны и рисков для жителей не существует. Для примера: в обязательном порядке на высотных зданиях выполняется либо вертолетная площадка для МЧС, либо участок для аварийной кабины, которая спускается с вертолета МЧС. Это обеспечивает дополнительные гарантии безопасности жильцов и возможность оперативной эвакуации больного», - заверил эксперт.
Но помимо сложностей с мытьем окон, свои особенности есть и у управляющей небоскребом компании. По словам Екатерины Фонаревой, трудности накладывает большая протяженность сетей, осуществляющих подачу природных ресурсов на большие высоты. «Так, давление воды или воздуха на разных высотных отметках бывает различным, причем, перепады у него гораздо значительнее, чем даже в жилом комплексе большой этажности. Соответственно, отдельные узлы и коммуникации могут изнашиваться чаще и требовать замены или ремонта, а из-за перепадов высот очень сложно настраивать равномерность распределения потоков воздуха, воды и выравнивать баланс системы на всех уровнях здания. В этой области эксплуатации чаще всего случаются сбои», - отметила она.
В любом случае, настаивают специалисты, эксплуатация и обслуживание такого объекта намного дороже обычного ЖК бизнес-класса.
Будущее
Несмотря на престиж и привлекательность небоскребов сегодня высотное жилищное строительство не столь популярно. Это связано как с техническими трудностями застройщиков, так и с переориентацией жилищного строительства на новые приоритеты, в первую очередь, квартальную застройку, не предполагающую высокую этажность (выше 25 этажей).
По словам Алексея Трещёва, директора по городской и загородной недвижимости Knight Frank, желание застроить Москву небоскребами еще десять лет назад было велико. «Так, в рамах программы «Новое кольцо Москвы» до 2015 года в Москве должно было быть простроено 60 небоскребов, до 2020 года - 200. Однако этим планам не суждено было сбыться, и с принятием в 2012 года постановления «Об отраслевой схеме высотных ограничений застройки на территории города Москвы» (ограничивает максимальную разрешенную высоту со 100 м до 75 м), эта программа фактически прекратила свое существование. Из намеченного были построены только такие жилые башни как «Эдельвейс» (43 этажа), «Континенталь» (50 этажей), «Well House на Ленинском» (48 этажей), которые сегодня являются одними из самых высоких жилых зданий Москвы», - рассказал он.
Но несмотря на старые планы, в рамках проекта «Москва-Сити» будет построено 20 зданий выше 100 м, большая часть из которых уже возведены. Кроме того, недавно было заявлено о планах возвести жилой клон «Москва-Сити» рядом с деловым.
И даже при такой популярности небоскребов эксперты считают, что говорить о кардинальном изменении спроса на данные объекты точно не приходится, так как недвижимость в высотках всегда найдет своего покупателя. Обычно такие объекты возводятся в сегментах бизнес и выше, где покупатели, безусловно, оценивают затраты на эксплуатацию и налоговые платежи, однако данные показатели не являются ключевыми при принятии решении о покупке, так как приобретение апартаментов такого уровня больше является статусной покупкой. Возможно, доля покупателей немного возрастет, однако значительного роста в Knight Frank не ожидают.
