Перспективы ипотеки без первоначального взноса
- 01.08.2016
-
Некоторые банки уже объявили о начале выдачи ипотеки без первоначального взноса. Что за рискованные затеи в кризис? Госсубсидии восстанавливают рынок, льготные программы уже действуют, но расширять подобные кредитные портфели банкам невыгодно без застройщиков.
На рынок начали возвращаться докризисные продукты, в частности, ипотека без первоначального взноса. Её теперь предлагает банк «Возрождение» на объекты застройщика ГК «Интеко» в Москве, Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону. В программе задействованы девять строящихся жилых комплексов, где реализуются квартиры и апартаменты эконом-, бизнес- и премиум-класса. В случае дефолта заемщика потери будут компенсировать строители. Пойдут ли девелоперы массово в такие проекты? Какие еще программы следует ожидать? Будет ли спрос на подобные продукты? Эксперты прогнозируют возможные сценарии.Государственные субсидии восстанавливают рынок
В феврале 2016 года на рынке ипотечного кредитования впервые за два года был зарегистрирован рост. Уже в первом полугодии 2016 года банки выдали кредитов примерно на 660 млрд рублей, а это фактически столько же, как в рекордном по этому показателю 2014-м. Данная информация приводится на сайте Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Эксперты АИЖК считают, что в стране активно восстанавливается рынок ипотеки. Об этом говорит и статистика: на июнь 2016 года рост по отношению к прошлогодним показателям составил 40%. По итогам года специалисты ждут выдачи кредитов на 1,5 трлн рублей. Данные показатели вполне реальны, так как увеличивается выдача ипотеки по госпрограмме субсидирования процентных ставок.
Кроме того, в бумагах АИЖК сообщается, что дальнейшую доступность ипотеки обеспечит снижение Центробанком ключевой ставки. Напомним: с 14 июня 2016 года она составляет 10,5%. При достижении порога в 9,5% субсидирование прекратиться.
Банки уже экспериментируют с льготными программами
Идея освободить ипотечные программы от первоначального взноса не нова, подобные эксперименты банки проводили и до кризиса. Сейчас программы с различными скидками уже действуют в некоторых банках. Рассказывает Мария Литинецкая:
— В начале года Сбербанк ввел программу для приобретения квартиры в строящемся доме с первоначальным взносом от 15%. Акция действовала до 30 июня, сейчас успешно продлена до конца года, вместе со снижением ставки до 12,9%. При этом сумма кредита не ограничена.
Сейчас банки активно возобновляют программы кредитования под залог имеющейся недвижимости, которая исчезла с приходом кризисных явлений. Также охотнее кредитуют дома с земельными участками. Помимо возобновления таких программ, снижаются и требования. Так, например, Сбербанк и ВТБ первыми начали кредитовать апартаменты с первоначальным взносом 20%, снизили ставки на такие программы и ввели программы по упрощенному пакету документов. Прежде условия были гораздо жестче, и доля ипотечных сделок по таким проектам достигала на максимуме 20%, сейчас стремится к 50%.
Спроса на новый вид ипотеки без заинтересованности банков не будет
Новая ипотечная программа без первоначального взноса, скорее всего, заинтересует молодые семьи, которые обычно копят на первоначальный взнос несколько лет и все это время вынуждены снимать квартиры. Однако программа рискует быть не самой популярной, если застройщики в каждом случае не станут поручителями, банки не будут развивать программы и компенсируют отсутствие первоначального взноса увеличением ставок. Наталья Мясоедова, заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования:
— После того, как закончится срок действия господдержки, участники рынка рассчитывают на улучшение условий кредитования, в том числе на снижение размера ставки и появление программ, которые вообще не предполагают обязательный первоначальный взнос. Однако спрос на такую ипотеку, впрочем, как и количество программ без первоначального взноса, будет ограниченным. Ипотечным заемщикам с небольшим ежемесячным доходом будет сложно обслуживать кредит, поскольку по таким программам ставки в среднем выше, чем по стандартным ипотечным продуктам. Самим банкам, если будет отсутствовать поручительство от застройщика, не выгодно развивать это направление ипотеки, так как высок риск ухудшения качества кредитного портфеля. Тем не менее, продукт будет востребован в первую очередь у молодых семей, которым приходится копить на первоначальный взнос несколько лет.
Простаивающие стройки ведут к убыткам, а это никому не выгодно
Однако при сценарии, когда поручителями заемщиков становятся девелоперы, ипотека без первоначального взноса сразу же заинтересует банки. Зачем же строителям брать на себя риски ипотечников? Антон Борин, управляющий партнер АН «Мегаполис-Сервис», г. Москва, офис «Бабушкинская», считает, что строители заинтересованы в любых средствах повышения спроса, их убытки даже при самых пессимистичных сценариях будут несущественными:
— На мой взгляд, эта инициатива возможности покупки квартиры в новостройке в ипотеку без первоначального взноса скорее исходит не от банков, а от застройщиков. Они, пусть и не такими масштабами, как в докризисные времена, но продолжают строить. И любая простаивающая новостройка — это прямые убытки. Соответственно, спрос на недвижимость в построенных объектах нужно как-то подогревать. И если раньше хватало акций и скидок, то на сегодняшний день, когда у людей просто нет денег на зачастую немаленький первый взнос, особенно у молодежи и молодых семей, ипотека без первоначального взноса — единственный реальный шанс обзавестись собственным жильем.
То есть фактически данный ипотечный продукт застройщики продвигают исключительно для стимулирования спроса на свои проекты, они же берут на себя все связанные с этим форс-мажоры, и в случае непредвиденных обстоятельств покроют банкам убытки. Поэтому это, по сути, безрисковая для банков ситуация. И это справедливо, ведь риски для застройщика минимальны: ну, не заплатят, скажем, 2%, но остальные 98% будут аккуратно выплачивать. В любом случае убытки от неплательщиков окажутся каплей в море полученной прибыли. Так что перспективы у данного ипотечного продукта, думаю, достаточно высоки, тем более что потребность в нем есть.
Уже скоро на рынок выведут и другие льготные продукты
Скорее всего, в ближайшем будущем стоит ожидать развития льготных предложений по ипотечным кредитам. Среди возможных вариантов — программа без первоначального взноса под залог уже имеющегося жилья, подробности рассказывает Антон Борин:
— Вполне вероятно, что в ближайшее время на рынок массово выйдет и такой продукт, как ипотека без первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости, с обязательством продать ее в течение какого-то фиксированного срока. Но здесь скорее речь будет идти уже об улучшении жилищных условий. Что еще можно ожидать? К примеру, увеличения срока рассрочки от застройщика и уменьшения процентов по такой рассрочке. Одним словом, пока у одних есть потребность в приобретении, а у других – в реализации, они найдут точки соприкосновения, устраивающие обе стороны.
Могут появиться и другие льготные продукты, если государство или бизнес могут привлечь дополнительные ресурсы. Мария Литинецкая видит среди интересантов потенциальных льготных программ и финансовый сектор:
— Тенденции в ипотечном кредитовании свидетельствуют о восстановлении рынка ипотеки и его дальнейшем развитии. Правительство и банкиры понимают, что размер размещенных денежных средств на депозитах в банках очень высок, и эти деньги могут реально стимулировать как банковский сектор, так и экономику в целом. Поэтому программы с пониженным первоначальным взносом или ставкой следует ожидать и от других участников, но только совместно с застройщиками. Таким образом, банк страхует себя от возможного дефолта. Участие в подобной программе могут позволить только крупные застройщики, способные не только субсидировать процентную ставку за счет собственных средств и предоставляемых скидок, но и компенсировать размер первого взноса. Спрос на такие программы очень высокий.
