«Дешеветь жилье точно не будет, для этого нет оснований»
- 29.07.2016
-
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, почему лучше покупать квартиру летом, какие требования сегодня покупатели предъявляют к жилью и чего стоит ждать на рынке в будущем.
По тому, как началось лето, что можно сказать о рынке новостроек? В ближайшие месяцы будет традиционное затишье?
Сейчас чувствуется сезонность на рынке – мы зафиксировали уменьшение звонков примерно на 8%. Но стоит отметить, что речи не идет об абсолютном затишье, спрос снизился незначительно. При этом выросло количество посещений на объектах – на 1,8%. Клиент долго думает, гуляет по рынку, и принятие решения у него занимает порядка 1,5-2 месяцев. Например, у нас увеличилось число заключенных договоров на 30% в мае по сравнению с другими месяцами, это был как раз отложенный спрос – покупатели, которые приняли решение о приобретении еще в феврале-марте.
Но то, что снизилось количество звонков и участились посещения – это нормальная для лета ситуация?
Для лета это абсолютно нормальная ситуация. Если смотреть аналогичный период прошлого года – по звонкам, по посещаемости, по заключенным сделкам – ничего кардинально не изменилось.А вообще лето – это хорошее время для покупки квартиры? Какие сейчас есть плюсы для покупателей?
Скидки сейчас не такие большие, как раньше, застройщики уже снижают стоимость не более чем на 5%. Также отменяются индивидуальные скидки, они были очень популярны в прошлом году. Сейчас наилучшее время покупать жилье, потому что осенью, естественно, цены вырастут. Мы прогнозируем увеличение стоимости примерно на 10-15%. Так что, если сейчас стоит выбор – покупать или нет, лучше купить, иначе потом придется потратить бОльшую сумму.
Дешеветь жилье точно не будет, для этого нет оснований – себестоимость строительства не падает. Если все думают, что застройщики получают сверхприбыли, это не так. Многие девелоперы уже даже берут площадки, на которых предусматривается 10-процентная прибыль. Раньше они их вообще не рассматривали. При этом маржа 20-25% уже считается хорошей.
Те люди, которые приходят к вам сегодня, имеют четкое представление о том, что хотят купить? Кто он, современный покупатель квартир в новостройках?
Во-первых, сейчас поменялась структура рынка, 90% покупателей – это те, кто приобретает жилье для себя, а инвесторов осталось порядка 10%. При этом из этих 90% по некоторым объектам до 70% – «ипотечники».
Покупатель очень внимательно смотрит, что он приобретает. Для него очень важна концепция проекта, планировки, размеры кухни. Одна из тенденций – развитая детская инфраструктура (наличие детсадов, школ именно в первой очереди). На транспортную доступность, понятно, всегда смотрели и будут смотреть, в Московском регионе это один из главных критериев. Также уделяют большое внимание управляющей компании, набору доступных дополнительный услуг.
Многие покупают квартиру, где собираются жить сами, берут ипотеку и, возлагая на себя серьезные долговые обязательства, конечно, предъявляют высокие требования к жилью. Соответственно, девелоперам нужно максимально удовлетворить потребности потребителей. Собственно, компании и так знают это, поэтому стараются улучшить свой продукт – внимательно смотрят планировочные решения, привлекают известных архитекторов для разработки концепции, расширяют продуктовую линейку.
С прошлого года государство поддерживает ипотеку на новостройки, в связи с этим продажи на вторичном рынке просели. Между тем, зависит ли вторичный рынок от первичного?
Проседание «вторички», конечно, чувствуется, но уже сейчас все не так плохо. У нас в мае на 30% увеличился объем сделок, и это мы как раз связываем с тем, что оживился вторичный рынок, так как 10% сделок заключаются по системе трейд-ин, то есть от продажи вторичной недвижимости.
Первичный рынок зависит от вторичного, потому что очень часто люди продают свое старое жилье, чтобы купить новое. Особенно это чувствуется в районах, где мало новостроек. Там люди уже обжились, им все нравится, они обросли секциями, спортивными клубами, магазинами и т.д., и хотят остаться в данной локации. Поэтому, когда в районе появляется какая-то новостройка, очень много сделок идет именно по системе трейд-ин.
К тому же, ипотека на вторичную недвижимость становится доступнее, уже сейчас присутствуют выгодные программы. Думаю, что и другие игроки банковского сектора вскоре пересмотрят свои продукты и снизят ставки. Это подстегнет рынок новостроек, увеличит объем сделок.
Ранее агентство «Бон Тон» специализировалось на продаже элитной недвижимости, а в 2015 году был взят курс на массовый сегмент. Решение было выбрано правильное?
Однозначно верное, потому что массовый сегмент – это тренд, он развивается динамичнее. Мы будем дальше в этом направлении двигаться, придерживаться разработанной стратегии, расти профессионально, укреплять свои позиции на рынке. Я думаю, очень больших успехов достигла компания, она не только закрепилась на рынке, но и подвинула старых игроков, тех, кто уже давно работает. Мы делаем акцент на кадровую политику, любим своих сотрудников, ценим их, тщательно выбираем. И те люди, которые с нами работают, это настоящие профессионалы.
Можно ли сегодня сказать, что массовый сегмент развивается интенсивнее, что он более живой, чем высокобюджетный? Для агентства недвижимости проще реализовывать проекты массового сегмента?
Предложений очень много в массовом сегменте, и они все интересные. Сейчас комфорт-класс с учетом своих улучшенных качеств наступает на пятки «бизнесу». Класс растет за счет того, что девелоперы выполняют требования, которые покупатели предъявляют к жилью.
Я бы не сказала, что его легче продавать, чем «элитку», однозначно, нет, но очень интересно. Приходится постоянно крутить головой на 360 градусов, быть в тренде, искать новые пути реализации, новинки какие-то.
А в высокобюджетном сегменте агентство продолжает работать?
У нас есть объекты бизнес-класса, и мы их также успешно продаем, но все же по метражу больше объектов комфорт-класса.
Кстати, сколько застройщиков сейчас с вами сотрудничают?
У нас порядка 14 объектов, причем несколько относятся к одному застройщику. Среди них такие крупные девелоперы как PSN Group, Capital Group, РГ-Девелопмент, Galaxy Group и пр.
Накануне стало известно, что Госдума одобрила поправки в 214-ФЗ. Нужно ли в сложившихся условиях менять правила игры?
Поправки в 214-ФЗ и создание компенсационного фонда, который заменит страхование, – эти два события очень сильно повлияют на рынок. Я не буду говорить, хорошо это или плохо, но их влияние будет существенным. Возможно, рынку грозит монополизация и укрупнение. Останутся только крупные застройщики, в связи с этим стоимость жилья может вырасти на 30-35%.
Войти в положение чиновников можно – они хотят защитить участников долевого строительства, и эти изменения понятны, просто они спорные.
Уже сейчас говорят, что 1% от каждого ДДУ недостаточно для того, чтобы средства компенсационного фонда покрыли хотя бы один проблемный объект.
Некоторые говорят, что необходимо отчислять 5% с каждого ДДУ, но это очень большая сумма.
Но если будет 1%, это на цене квадратного метра отразится?
Отчисления в размере 1% не сильно повлияют на цены.
Ваш прогноз на вторую половину 2016 гг. – чего стоит ждать?
Интересные предложения останутся, рост цен будет на уровне 10-15%. Что касается перспективы 2-3 лет, то мы прогнозируем снижение предложения, возможно, большое увеличение стоимости. Сейчас компании пересматривают свои портфели, многие объекты замораживаются либо откладываются в долгий ящик. А если учесть, что инвестиционный процесс в принципе длительный, занимает несколько лет, мы получим в будущем дефицит объектов.
