Мнение: В России сформировалось новое сословие инвесторов в недвижимость
- 19.04.2016
-
В России сформировалось новое сословие инвесторов в недвижимость, считает вице-президент NAI Becar Дмитрий Сороколетов. К их числу он относит не крупные корпорации, а частных лиц, располагающих относительно небольшими с точки зрения крупного бизнеса капиталами размером от 5 до 10 млн руб.
Группа частных инвесторов с относительно небольшим капиталом — от 5 до 10 млн руб. — выгодно отличается от институциональных инвесторов своей многочисленностью. Только в Москве ее объем достигает нескольких сотен тысяч человек и в совокупности приносит на рынок миллиарды рублей, что уже никак нельзя назвать мизерной суммой. И в этой связи необходимо отметить два вектора развития инвестиционного рынка: первый — рост числа продуктов, созданных именно для частных инвесторов, и второй — развитие собственно самих частных инвесторов, повышение их грамотности и формирование продуманного запроса — сегодня все большее число людей четко осознают, какой именно инвестиционный продукт им нужен.
Для того чтобы понять, какое предложение заинтересует частного инвестора, необходимо нарисовать его портрет. Обычно главное отличие этого инвестора — пассивность в хорошем смысле слова. Такой инвестор не стремится к активному участию в сделках, поскольку у него нет для этого ни времени, ни достаточной суммы на руках. Он не стремится к суперприбыли, которая всегда сопряжена с высокими рисками. Он хочет сохранить и приумножить свои капиталы за счет вложений в стабильный, постоянно растущий в цене актив без дополнительных временных и финансовых затрат.
Что же предлагает такому инвестору российский рынок? Достаточно классический набор продуктов: ценные бумаги (акции, облигации, опционы), банковские депозиты (вклады, сберегательные денежные сертификаты), драгоценные металлы (золото, мерные слитки, золотые монеты и т. д.), предметы искусства и наконец недвижимость.
Рассмотрим вкратце каждый из этих продуктов с его плюсами и минусами. Итак, золото — это один из самых стабильных и популярных активов в мире. Как показывает статистика, за последние десять лет золото росло в цене в среднем на 20–30% в год. Но есть минус — при постоянном росте цены такой актив не приносит текущего дохода. Вы покупаете, потом продаете и получаете разницу в цене, но между покупкой и продажей живых денег не увидите. При этом не стоит забывать о колебании курса, так что важно еще выбрать и правильное время для продажи.
Следующий по популярности в России инвестиционный инструмент — банковские депозиты. В 2015 году число вкладов россиян выросло на 15%, а их объем — на 25,2%, до 23,219 трлн руб. Эти цифры наглядно показывают, что депозиты остаются крайне востребованными. В настоящее время на рынке различными банками представлено достаточно большое число продуктов, и инвестору есть из чего выбрать, поэтому, не задерживаясь на особенностях конкретных вкладов, рассмотрим минусы. Основной риск этого продукта заключается в возможном отзыве лицензии у банка и частичном страховом возмещении. Вспомним, за 2015 год в России лишились лицензии 96 банков, за три месяца 2016 года — 20. Кроме того, этот вид инвестирования характеризуется низкой доходностью, обычно 6–8% годовых (в банках не первой сотни можно увидеть обещание по ставкам вплоть до 11%) — то есть примерно на уровень официальной инфляции, и средним уровнем ликвидности, так как клиент банка теряет часть доходов при досрочном снятии денег со счета.
Акции — продукт интересный своей (потенциально) высокой доходностью и ликвидностью, кроме того, его отличает краткосрочный горизонт планирования, то есть вложенные средства можно окупить за одну спешную сделку купли-продажи. Однако это значительно более рискованный и требующий внимания актив: инвестор должен разбираться в рынке и следить за его конъюнктурой, чтобы правильно разместить свои сбережения, но даже в этом случае риски потери капитала достаточно высоки, особенно при нынешней нестабильной экономической обстановке, к тому же акции не приносят промежуточного дохода.
Еще один вид ценных бумаг, интересный для частных инвесторов во всем мире, — облигации. У этого актива действительно много плюсов: доходность, как правило, выше депозита при сопоставимом уровне риска, добавочная выкупная стоимость, умеренный риск и при этом высокая ликвидность. Но, так же как и акции, этот продукт требует знакомства с рынком и траты времени и сил на его изучение, к чему, как показывает практика, большинство частных лиц не готовы.
Всевозможные предметы роскоши — антиквариат, картины, винные погреба / виноградники, автомобили, фарфор, мебель — я упоминаю скорее для того, чтобы представить всю палитру вариантов. Этот вид инвестиций рассчитан на долгий срок окупаемости, и обычно подобные продукты оседают в портфеле узкого круга ценителей. Процент таких инвесторов невысок.
Наконец еще один популярный продукт, на котором хотелось бы остановиться подробнее, — недвижимость. Она представлена жилым и коммерческим секторами, и, без сомнения, на сегодняшний день именно жилье является самым понятным и востребованным продуктом рынка недвижимости у частных инвесторов. Что характеризует этот вид инвестиций? Относительно низкие риски, особенно если мы говорим о вторичном жилье, где сразу после покупки вы получаете понятный, работающий продукт, который в перспективе не только вырастет в цене, но и сможет принести стабильный ежемесячный арендный доход. Однако если сравнивать с другими опциями рынка недвижимости, доходность жилья достаточно невысока, о чем поговорим чуть позже.
Коммерческая недвижимость, стандартно ориентированная на частных инвесторов, представлена в основном небольшими площадями на первых этажах жилых домов. Ее, так же как и жилье, отличает низкий уровень риска (при условии, что выбраны правильные площади, расположенные в местах с высоким пешеходным трафиком, на первой линии домов), наличие промежуточного, то есть арендного, дохода. Его размер обусловлен как расположением, так и типом арендатора и размером сдаваемой в аренду площади, добавочная выкупная стоимость — примерно около 10% в год, но при этом средняя ликвидность и расходы на текущее содержание имущества (оперативное управление, эксплуатация, коммунальные платежи и налоги). Последний пункт требует дополнительной квалификации от инвестора, поэтому далеко не все частники готовы вкладывать в коммерческую недвижимость.
Однако в последние годы на рынке Москвы появился еще один актив — апарт-отели и бизнес-центры под профессиональным управлением. Это предложение сформировалось относительно недавно. Главный плюс такого продукта — наличие управляющей компании, которая не только берет на себя всю нагрузку по эксплуатации недвижимости, но и по управлению (работе с арендаторам), предоставляя инвестору понятный и прозрачный доход. Таким образом, приобретаемый актив действительно является активом, а не пассивом, то есть приносит деньги без дополнительных затрат на его содержание. По сути, это готовый арендный бизнес, полностью сформированный с доходной и расходной базой и договорами аренды, а также договорами на управление и эксплуатацию. Данная модель позволяет получать арендный доход, сравнимый с депозитом, но при этом обеспеченный недвижимостью и потенциальным увеличением стоимости как от арендных платежей, так и от роста стоимости объекта.
Аналогичное предложение может быть сформировано и на базе торговых площадей, но за счет стоимости квадратного метра в ретейле порог входа будет выше. Именно поэтому для тех инвесторов, чей капитал не превышает 10 млн руб., апарт-проекты и офисы более интересны и доступны.
Рассмотрим конкретный пример: сравним перспективы инвестора, который вкладывает сроком на три года сумму в 5,8 млн руб. в банковский депозит, квартиру и лот коммерческой недвижимости — бизнес-центр с профессиональным управлением.
Банковский депозит приносит в среднем 8,05% годовых, то есть 466,9 тыс. руб. ежегодно, плюс возврат вложенной суммы в конце третьего года. Таким образом, через три года инвестор получит 7 200 700 руб. Если на ту же сумму вы решили приобрести квартиру в хорошем районе, то, сделав небольшой косметический ремонт (примерно на 150 тыс. руб.), получите за первый год около 350 тыс. руб. — это при условии, что ремонт длился всего два месяца, после чего заехал арендатор на долгий срок с оплатой 35 тыс. руб. в месяц. Предположим, что за год стоимость вашей гипотетической квартиры увеличится на 5%, а аренду вы сможете поднять на 10%, получив за второй полноценный год 462 тыс. руб. в качестве дохода. К концу третьего года при условии индексации арендной платы еще на 10% вы получите совокупный арендный доход, равный примерно 1,3 млн руб., а также выиграете на росте стоимости квартиры — и при продаже на руках у вас окажется уже 7 686 500 руб. Очевидно, что отдача от квартиры больше, чем от депозита, но придется взять на себя хлопоты по ремонту и поиску арендаторов, а также постоянно следить за состоянием жилплощади, своевременностью коммунальных и прочих платежей. Третий вариант — готовый арендный бизнес в офисном здании. Управляющая компания заключает с инвестором договор, в котором регламентирована вся доходная часть и расходы УК на содержание бизнес-центра. Продукт характеризуется понятным процентом арендного платежа и стабильным ростом стоимости недвижимости, которая за три года увеличится минимум на 10%, и в итоге по истечении трех лет вы получите 7 810 280 руб., что не только больше по сумме, но и не требует дополнительных затрат.
Разумеется, чтобы инвестиции были удачными, нужно оценить качество продукта. Обратите внимание на наличие арендатора: желательно, чтобы это была крупная компания с долгосрочным арендным договором (если мы говорим про офисы) и программой гарантированного дохода (если речь идет об апарт-отелях). Управляющая компания должна иметь в своем портфеле несколько успешных проектов и опыт работы на рынке.
Мои рекомендации частным инвесторам — присмотреться к недвижимости в целом и к профессиональным арендным продуктам «под ключ» в частности. В этом случае инвестор получает не воздух и обещания, а реально существующий объект, растущий в цене и приносящий дополнительный доход. Даже в том случае, если рынок проседает сегодня, недвижимость просчитываемо циклична — мы можем прогнозировать, когда цена квадратного метра пойдет вверх, в отличие, скажем, от фондового рынка, полного сюрпризов, «ралли», взлетов и падений. Таким образом, недвижимость — надежный актив в портфеле инвестора, являющийся, по сути, его стабилизационной частью.
