Арендаторы облюбовали новостройки
- 06.04.2016
-
Каково это – снимать или сдавать квартиру в кризисных условиях? Об этом нашему порталу рассказала Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Существует мнение, что сегмент аренды жилой недвижимости в Московском регионе пострадал в кризис гораздо сильнее рынка новостроек и вторичного жилья. О том, так ли это на самом деле, какое жилье сейчас пользуется спросом у нанимателей и что ждет рынок в будущем – обо всем этом портал МетрПрайс.ру поговорил с Марией Жуковой, директором компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Сверхдоступных предложений – не более 12%
- Расскажите, пожалуйста, как в Москве сегодня обстоят дела с арендой жилья в доступном сегменте? Аналитики говорят, что на одного нанимателя приходится по 3 квартиры, но сами наниматели жалуются, что найти хороший вариант при этом сложно.
Мария Жукова. Более чем за два десятилетия работы нашей компании мы заметили, что даже на фоне экономического кризиса спады и подъемы спроса и предложения укладываются в достаточно закономерные периоды сезонности. По нашим данным, общий объем квартир, предлагаемых в аренду, в начале этого года превысил спрос – на 30%, но не в 5-6 раз, как это было, например, в 2014 году.
При этом стоит отметить, что мы говорим об общих показателях объема предложения и спроса. Если же рассматривать отдельные ценовые диапазоны, то, например, спрос на квартиры стоимостью найма до 25 тыс. рублей в месяц превышает количество таких вариантов на рынке в 1,6 раз. То есть жалобы нанимателей, что «найти хороший вариант сложно» вполне справедливы.
В целом, по нашим подсчетам, больше всего сдаётся квартир стоимостью от 25 до 40 тыс. руб./мес. (порядка 60%). На втором месте – варианты от 40 до 70 тыс. руб./мес. – их порядка четверти от общего предложения (24%). Наиболее дешевых квартир, стоимость найма которых находится в пределах 25 тыс. руб./мес. на рынке не более 12%.
Если говорить о комнатности, то собственники чаще всего сдают однокомнатные и двухкомнатные квартиры (45% и 41% соответственно). При этом подавляющее большинство арендаторов подыскивают «однушки» (60% от общего спроса), треть снимают «двушки» (порядка 30%).
Арендаторы предпочитают новостройки с инфраструктурой
- Есть ли какие-то новые тренды, характерные для рынка аренды доступного жилья Москвы, которые Вы могли бы отметить?
М.Ж. Есть, например, такая тенденция – арендаторы стали более избирательными и капризными. Когда спрос превышал предложение, наниматели быстрее выбирали себе квартиру и не «катались» по Москве на «экскурсии по квартирам». Сегодня предложений много, спрос ниже и арендатору есть из чего выбрать – отсюда и повышенные требования к объектам. В частности, в большинстве своем арендаторы предпочитают новостройки, которые предлагают более развитую инфраструктуру, улучшенные дома, современные планировки, более просторные квартиры и т.д. Особый интерес у нынешних арендаторов, независимо от класса арендуемого жилья, вызывает наличие парковочных мест.
С другой стороны, есть определенное повышение интереса к так называемой аренде «вскладчину» с целью снижения арендной платы. Примерно четверть запросов в нашу компанию поступает от арендаторов, готовых к совместной аренде. На практике реальных сделок намного меньше, поскольку собственники не очень приветствуют такой вид аренды и зачастую устанавливают в этом случае более высокие арендные платежи.
Еще можно отметить повышение лояльности собственников, которые для привлечения арендаторов готовы идти на преференции – торг и рассрочку обеспечительного платежа (залога, депозита).
Меньше покупают – больше арендуют
- Эксперты говорят, что многие покупатели жилья сейчас не спешат совершать сделки, ждут лучших времен. Отразилось ли это как-то на рынке аренды доступного жилья? Наблюдаете ли Вы смещение спроса из одного сегмента в другой?
М.Ж. Можно утверждать, что одной из причин значительного увеличения количества предлагаемых в аренду квартир в 2014 году стала выжидательная позиция продавцов, которые на фоне колебаний курсов валют и общеэкономической нестабильности решили повременить с продажей. Возможно, что увеличение спроса в 2015 году было связано с той же выжидательной позицией потенциальных покупателей, которые приняли решение отложить приобретение недвижимости и пока снимать жилье. По крайней мере, совокупный спрос в 2015 году действительно превысил совокупный спрос за 2014 год где-то на 19-20%.
С отделкой – выгоднее и проще
- Многие эксперты рынка недвижимости высказываются, что арендный бизнес сейчас не окупается. Максимум что можно получить – это купить квартиру как альтернативу банковскому вкладу и таким образом сберечь деньги от инфляции. Квартиру же можно сдавать в наем, чтобы она не простаивала. Что выгоднее приобрести в этом случае – жилье в новостройке с отделкой или квартиру на вторичном рынке? И где – в Москве или области?
М.Ж. Мы подсчитывали, что доходность от сдачи квартиры эконом-класса в Москве составляет от 4 до 7% годовых, а средний срок окупаемости – около 18 лет.
Если рассматривать, что выгоднее для последующей сдачи в аренду – приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке, то просто нужно взвесить все плюсы и минусы.
Плюсы новостроек в их новизне – современные проекты, улучшенные планировки. Все это позволяет потенциальному арендодателю установить более высокую арендную ставку. Из нюансов при покупке квартиры на стадии строительства стоит учесть, что сдавать квартиру можно будет, только получив право собственности, а его не всегда оформляют вовремя после завершения строительства дома. На вторичном рынке право собственности вы получаете сразу после приобретения квартиры.
Общая рекомендация – для снижения вложений и дополнительных трат стоит выбирать варианты с ремонтом. Минимизировать дополнительные расходы позволяет также наличие в приобретенной квартире необходимой мебели и бытовой техники.
Если говорить о местоположении, то стоит учесть, что квартиры нижнего ценового сегмента пользуются спросом во всех районах Москвы. Но в локациях со сложной транспортной доступностью арендные ставки ниже, и квартиру здесь сдать сложнее. В Московской области наиболее популярными городами у арендодателей являются те, что ближе всего к столице – Балашиха, Домодедово, Железнодорожный, Лобня, Люберцы, Реутов. В целом, наиболее ликвидными являются квартиры вблизи станций метрополитена.
- Какая судьба ждёт массовый сегмент московской аренды в ближайшее время?
М.Ж. Дальнейшее развитие событий на рынке аренды жилья Москвы будет зависеть от общеэкономической ситуации. Пока мы видим, что никаких потрясений на рынке городской аренды, в виде массового оттока арендаторов или выхода на рынок большого числа предложений, не происходит. Снижение средней стоимости найма имеет место, но ждать более существенного падения цен я бы не стала.
