«Покупатель уже никуда не торопится и обстоятельно выбирает»
- 25.03.2016
-
Денис Волкович, заместитель генерального директора, директор по развитию VSN Realty, рассказал порталу Novostroy-M.ru о тенденциях 2015 года на рынке новостроек Московского региона, возможных последствиях поправок в 214-ФЗ и прогнозах на 2016 год.
Какие тренды на рынке новостроек Москвы были в 2015 году? Чем обусловлено их появление?
Главными трендами на рынке новостроек Москвы в 2015 году стали, во-первых, появление более качественных массовых проектов, во-вторых, снижение стоимости квартиры за счёт уменьшения её площади.
Появление первого тренда обусловлено тем, что покупатель стал более разборчив и, как следствие, застройщики были вынуждены вывести свои проекты на новый качественный уровень. Сегодня, когда за 2015 и 2016 годы рынок новостроек Москвы существенно пополнился новыми площадками, покупатель уже никуда не торопится и обстоятельно выбирает из довольно большого количества качественных вариантов. Мы имеем рынок покупателя, а не продукта.
Благодаря тренду на создание более качественных продуктов в Москве и Московской области, появилось большое количество продуманных жилых комплексов, наполненных смыслом, имеющих свою концепцию и понятное позиционирование, обладающих инфраструктурой, отличной инженерией, интересным или уникальным архитектурным решением.
Здесь мы подошли ко второму тренду 2015 года – снижению стоимости квартиры за счёт уменьшения её площади, появление которого было обусловлено, прежде всего, макроэкономическими причинами.
Покупательская способность людей вследствие высокого уровня инфляции, отсутствия индексации зарплат, санкций и прочего снизилась. Однако, несмотря на это, запросы потребителя не стали скромнее. Рынок очень быстро отреагировал и начал переформатировать жильё из класса «бизнес» в класс «комфорт», достигая снижения стоимости квартиры за счёт сокращения её площади. Привлекательность жилья стала формироваться за счёт более грамотной работы с планировочными решениями и их оптимизацией.
Таким образом сегодня на рынке Москвы сложилась уникальная ситуация, когда можно найти вполне приемлемые в плане соотношения «цена/качество» варианты жилья комфорт-класса.
Власти решили продлить льготную ипотеку до конца года. Рынок новостроек спасен?
То, что льготную ипотеку продлили – это, конечно, серьёзное «лекарство» для первичного рынка недвижимости. Однако говорить о том, что рынок новостроек спасён, наверное, не стоит.
Да и уместен ли вообще тезис «спасён этот рынок или нет»? Он существует, ему есть, куда развиваться. По сравнению с той же Европой и Америкой, например, нам ещё развиваться и развиваться. В среднем сейчас по России на душу населения у нас приходится 23 кв. м, по Москве – в районе 18-19 кв. м. В той же Швеции – порядка 43 кв. м, в Америке – порядка 70 кв. м. Ипотека под 12% – это много, нашей стране есть куда расти, есть над чем работать.
Здесь необходимо задать второй вопрос касательно ипотеки: «Что делать со вторичным рынком жилья?». Ведь даже для рынка новостроек вторичный рынок жилья имеет достаточно серьёзное значение: порядка 30-40% сделок на первичном рынке происходит по факту продажи вторичной недвижимости. Поэтому нужно говорить о комплексном подходе. Субсидировать нужно и вторичное жильё – об этом все почему-то молчат, хотя напрасно.
Что бы было, если бы программа завершилась и кредиты подорожали?
Это ввело бы рынок в некое затишье. Как всегда, когда что-то дорожает, люди начинают к этому привыкать. Наверное, людям потребовалось бы месяца 2-3, чтобы принять эти условия игры. Безусловно, это оказало бы негативное влияние. Когда потребительская способность сокращается и в стране высокая инфляция, явно требуются механизмы, стимулирующие приобретение недвижимости.
Будет ли ипотека столь же востребована, как и в 2015 году?
Ипотека как инструмент востребована будет всегда. Может быть, она даже будет более востребована в 2016 году, т.к. рынок, тем более московский, по причине высокой конкуренции, достаточно сильно радует потребителя ценой.
Кто будет брать кредит в условиях нестабильной экономики?
Да в принципе, все те же, кто и брал. Вопрос только в том, что, скорее всего, будут ужесточены требования к заёмщикам со стороны банков. Ведь для банков важен не только размер, но и качество кредитного портфеля.
Каким образом девелоперы сегодня стимулируют спрос на квартиры?
Всё, как всегда: маркетинг, всевозможные скидки, акции, более удобные механизмы для приобретения (рассрочки и пр.) Как уже говорились, сегодня рынок покупателя, а не продукта. Мы, например, сосредоточили своё внимание на более качественном обслуживании клиента и на разработке стимулирующих механизмов. Стараемся быть клиенту другом, помощником в таком нелегком выборе.
Попытка привлечь внимание клиента за счёт снижения цены – одна из самых простых и самых бесперспективных тактик продвижения. Она применяется, как правило, когда других аргументов больше не осталось. В конечном счёте, любая ценовая война – это замкнутый круг, который, в итоге, ведёт к недострою и к другим неприятным сценариям развития событий.
Наиболее правильной позицией является не снижение цены, а улучшение качества своего продукта и повышение уровня услуг.
Какой метод наиболее эффективен?
Как и практически в любом вопросе, в недвижимости нет смыла пытаться искать «волшебную пилюлю» – наиболее рациональным в большинстве случаев является комплексный подход. Это и работа с продуктом, и его оптимизация, и модернизация, и предоставление более гибких условий приобретения, и более качественная работа со своим потребителем, и правильное позиционирование проектов.
На ваш взгляд, какие проекты будут испытывать наибольшие трудности в 2016 году? Почему?
Наибольшие трудности будут испытывать те проекты, к которым нет доверия со стороны покупателя. А доверие формируется посредством выполнения взятых на себя обязательств. Люди реально покупают продукты тех компаний, которым они доверяют. На недвижимость, создаваемую надёжными компаниями, спрос не то что не падает – он растет.
В настоящее время чиновники работают над изменениями 214-ФЗ. Насколько целесообразно в кризисное время менять правила игры? Какие последствия могут иметь возможные нововведения?
По-хорошему, конечно, в кризисное время лучше не вмешиваться, рынок сам отрегулирует эту ситуацию. Но на месте стоять тоже нельзя. Я думаю, что тому же Министерству строительства стоит просто больше общаться с участниками рынка, узнавать, какие есть в отрасли проблемы и вырабатывать совместные меры по их преодолению. По поводу изменений с точки зрения открытости компаний и представления расширенного перечня ИРД – я думаю, что ни для кого это не должно быть проблемой. Наоборот, это простимулирует определенным образом спрос, просто людям нужны гарантии, они должны понимать куда и кому они несут деньги. Увеличение собственных средств – крупных, основных игроков рынка никак не побеспокоит, но вот небольшим частным компаниям эта история может оказаться не по карману. О какой поддержке малого и среднего предпринимательства может идти речь?
Что касается механизма использования счетов эскроу, они, скорее, привлекательны для банков, чем для строительных организаций. Банкам более выгодно работать по такой схеме, чем кредитовать застройщика с использованием схем проектного финансирования. Но не надо забывать и о людях, которые, даже понимая все риски, несут деньги в строящиеся объекты, поскольку вопрос цены стоит на первом месте. Инфляцию в нашей стране тоже никто не отменял, сумма, полученная год назад, и эта же сумма сегодня – разные вещи, а если срок строительства 3-4 года? Выдавать деньги со счетов эскроу по этапам, это можно хоть как-то понять. В конечном счёте, все это отразится на стоимости квадратного метра и, как следствие, на покупателе. Лучше озадачиться вопросом более тщательного контроля за целевым использованием денежных средств застройщиком.
Есть ли сегодня предпосылки для снижения стоимости квадратного метра?
Предпосылки одни – конкурентная политика и дальнейший рост инфляции. Сегодня на рынке есть возможность приобретения недвижимости в разных ценовых категориях. Как уже говорилось выше, надёжным, стабильным и открытым компаниям, производящим качественные продукты, предоставляющих услуги высокого уровня, работающим над позиционированием своих проектов, особого смысла снижать цену нет.
Что бы вы посоветовали тем, кто сейчас думает – покупать квартиру или отложить покупку?
Совет один – покупать сейчас. Сегодня на рынке масса предложений, цены низкие, предложения хорошие, проектов много, они интересные. Но при этом нужно понимать, где ты покупаешь. Опять же, если говорить о снижении стоимости квадратного метра, резкое падение цены – это не всегда хорошо, это является неким индикатором состояния компании: все аргументы, кроме цены, у них закончились. Поэтому здесь очень тонкая грань – можно допустить очень серьёзную ошибку.
В целом каковы ваши прогнозы на 2016 год? Действительно ли рынок достиг дна в прошлом году или только предстоит столкнуться с этим?Строго говоря, рынок дна не достиг. Однако в этом плане всё зависит от поведения ключевых игроков. От их возможности и желания держать марку. Прогноз достаточно оптимистичный. Деньги у населения на руках есть. Потребность в жилье высокая.
