Девелоперам не до маржинальности
- 21.03.2016
-
Рынок новостроек московского региона настолько насыщен интересными предложениями, а спрос так невысок, что девелоперам удается зарабатывать все меньше. Так управляющий партнер "Химки Групп" Дмитрий Котровский на Финансовом форуме по недвижимости заявил "Интерфаксу", что говорить о таком понятии как маржинальность на текущем рынке московских новостроек — лукавство.
Два конца
"Я думаю, что сейчас идет борьба за спасение такого понятия как рентабельность, а не маржинальность. Маржинальность — все это такая история, которая лежит теперь, наверное, только в плоскости новых проектов", — отмечает он.
По словам эксперта, можно с уверенностью сказать, что маржинальность строительного бизнеса в 2015 году снизилась не менее, чем на 30-40%. "Если в 2012-2014гг. финансовая модель новых проектов предполагала маржинальность 30-40% (ценовые классы бизнес и выше) и маржу 20-25% (в эконом классе), то в 2015 году маржинальность бизнеса застройщиков неумолимо падает из-за увеличения сроков экспозиции, роста расходов на рекламу и СМР, вынужденное увеличение долговой нагрузки", — комментирует Д.Котровский.
По его словам, маржинальность в 15-18% считается неплохим показателем, "а некоторым застройщикам приходится работать практически без прибыли, снижая цену метра до инвестиционной себестоимости, отказываясь от маржи. Все полученные от продаж средства идут на обслуживание кредитов, выплаты ФОТ и операционных расходов".
Согласен с коллегой и директор по маркетингу TEKTA GROUP Вартан Погосян, который отмечает, что сегодня девелоперский бизнес низкомаржинален.
"Цифру назвать не берусь, поскольку эти данные обычно составляют коммерческую тайну и редко афишируются, так что вывести какой-то средний показатель будет некорректным. Добавлю только, что те проекты, которые выводятся на рынок сегодня, очевидно, имеют маржинальность ниже, нежели те, что были запущены два-три года назад", — говорит эксперт.
Он отмечает, что сегодня маржа застройщика может снизиться даже до отрицательных показателей, "ведь девелопмент это не тот бизнес, где начатый проект можно запросто бросить на полпути. Обычно "заморозки" строек как раз и связаны с потерей маржинальности".
По словам Д.Котровского, сегодня для каждого акционера основной проблемой являются уже введенные объемы. "Основные затраты закончились, все было сделано, введен объект в эксплуатацию, но по каким-то причинам нужно продолжать вкладывать деньги в рекламу. Здесь, естественно, ни один нормальный вменяемый акционер не может спокойно смотреть на ситуацию, когда его прибыль просто уменьшается", — комментирует он.
В.Погосян отмечает, что основным фактором, влияющим на снижение маржинальности, является изменение спроса. Но важную роль также играет себестоимость строительства. Не стоит, по словам В.Погосяна, забывать и про форс-мажорные обстоятельства.
И что делать?
"Можно (и нужно!) все детально просчитать, в том числе и самые пессимистичные варианты. Для снижения рисков, связанных с длинным циклом девелопмента, нужно использовать стандартные механизмы: например, предоплату материалов — это снизит риск изменения стоимости на них. Серьезную уверенность также придает доступ к дополнительным средствам, в частности подтвержденные линии проектного финансирования", — считает В.Погосян
С тем, что все риски поддаются просчету трудно не согласиться, однако Д.Котровский напоминает, что спрос нестабилен, издержки постоянно растут, а правила игры — в том числе налоговые и законодательные, меняются. Немаловажное значение имеет и усиление конкурентной среды — объем спроса (который не увеличивается, а сокращается) еще и размывается по многочисленным новым проектам, которые выходят на рынок на стартовых ценах. Таким образом, застройщики лишаются возможности регулировать размер чистой прибыли в общей стоимости метра как за счет повышения цены, так и за счет роста объема продаж, — комментирует эксперт.
Не так пессиместичен генеральный директор компании Urban Group Андрей Пучков, который считает, что снизить затраты девелоперов минимум на 10% с каждого квадратного метра поможет ряд законодательных решений.
"В частности, необходимо облегчить доступ к проектному финансированию и дотировать процентную ставку по важным для региона проектам. Изменить порядок подключения к инженерным сетям. Необходимо также исключить затраты на социальную и транспортную инфраструктуру из расчета налога на прибыль и ускорить порядок приемки муниципалитетами социальных объектов, внутриквартальных дорог и благоустройства".
Прогнозы и диагнозы
Говорить о будущем — дело не благодарное. Однако есть вещи, которые поддаются прогнозированию с большой долей вероятности. Например, это снижение большинства статистических показателей. Но даже если за 2016 год мы увидим увеличение по количеству сделок по отношению к 2015, радоваться, а уж тем более, думать, что все восстановилось было бы непростительной глупостью, считает Д.Котровский.
Согласен с коллегой и В.Погосян, который отмечает, что существенных перспектив восстановления спроса в текущем году нет. "Спрос если и будет расти, то плавно. Для планирования дорогостоящих покупок нужна стабильность, поэтому даже при восстановлении экономики люди не ринутся в первую очередь скупать недвижимость. В долгосрочной же перспективе, я уверен, спрос восстановится. Любой кризис цикличен, и за спадом обязательно следует подъем, причем чаще всего даже на более высокий, чем до кризиса, уровень", — заключает эксперт.
