Как определить надежность застройщика
- 08.02.2016
-
Какой застройщик является надежным, а какой – нет? Однозначно ответить на этот вопрос невозможно, но можно оценить компанию по совокупности факторов – срок работы, количество завершенных проектов, схема реализации жилья и т.д. Портал Novostroy-M.ru поможет разобраться, с какими компаниями на первичном рынке можно иметь дело.
Сколько лет на рынке
То, сколько лет компания работает на рынке, безусловно, говорит о ее надежности, но никакой гарантии от недостроя не дает. К примеру, в 2015 году широкий резонанс получила новость о банкротстве ГК «СУ-155», которая на протяжении долгих лет строила жилье по всей России, но, тем не менее, потеряла способность платить по счетам. В итоге компания оставила без жилья большое количество людей, и теперь они вынуждены платить ипотеку и жить в съемных квартирах. «Печальный опыт с «СУ-155» показал, что большой пул строящихся и реализованных проектов не может стать стопроцентной гарантией для потенциального дольщика, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – Более того, если девелопер ведет реализацию сразу десяти объектов, то с большой вероятностью он имеет большую кредитную задолженность, чем, к примеру, застройщики 1-2 жилых комплексов. Поэтому в случае падения платежеспособности в первую очередь риск банкротства имеет предприятие с высокой кредитной нагрузкой».
Между тем, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», в истории с «СУ-155» все довольно закономерно. Тревожные сигналы о недобросовестности и растущих долгах появлялись задолго до исков в Арбитражный суд. Богатая история застройщика пустила пыль в глаза дольщикам, а на деле компания строила больше, чем могла реализовать.
«На рынке новостроек считается, что надежными являются компании, осуществляющие строительство за последние три года своей деятельности»
Наталья Шаталина, «МИЭЛЬ-Новостройки»В целом же за время своей работы на рынке компания накапливает активы, практикуется в работе в условиях экономического роста и спада. Соответственно, чем старше она, тем увереннее держится, поэтому банкротства «старожилов» действительно нехарактерны. Однако на сегодняшний день срок работы на рынке не является основополагающим критерием надежности застройщика. Да, несколько лет назад покупатели ориентировались в первую очередь на бренд застройщика («ПИК», «СУ-155», «Донстрой» и т.д.), сейчас ситуация в некоторой степени изменилась, хотя при выборе квартиры в новостройке принимается во внимание известность компании, наличие построенных и строящихся объектов. В «БЕСТ-Новострой» признаются, что по их опыту работы с застройщиками, успешными бывают и первые проекты: ЖК «9-18», ЖК «Новое Бутово», ЖК «Белые Росы» и другие. «Многое зависит скорее от накопленного опыта тех, кто работает в компании, от того, как в ней выстроены бизнес-процессы», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Количество завершенных объектов
Проекты компании – ее визитная карточка, и чем их больше, тем проще понять, с кем имеешь дело – добросовестным застройщиком или тем, который экономит на всем, в том числе на отделочных материалах, например. «Судя по наличию реализованных объектов можно составить определенное мнение о застройщике, оценить качество строительства, отделку мест общего пользования, обустройство придомовой территории, проконсультироваться с людьми, которые уже живут в построенных домах, на предмет работы инженерных сетей (водопровод, канализация, тепло- и электроснабжение)», – говорит Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель».
При этом стоит учитывать, что кто-то на рынке 10 лет и строит точечные объекты раз в пятилетку, а кто-то за 5-6 лет реализовал несколько крупных жилых проектов. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», утверждает, что важно, чтобы у застройщика не было больших перерывов в строительной деятельности. Девелоперская отрасль очень динамичная, буквально за пару лет могут измениться «правила игры» для застройщиков, что может быть связано как с нововведениями в законодательстве, так и с изменением покупательских предпочтений. И если девелопер постоянно строит, то есть «держит руку на пульсе», то он более устойчив.
Иными словами, тут работает принцип «чем больше, тем лучше». Однако если ранжировать все факторы надежности проектов, то застройщика с 2-3 успешно реализованными проектами и аналогичную компанию с 8-10 стройками можно расценивать как примерно равные по квалификации и опыту.
Выполнение сроков сдачи
В условиях кризиса повышается вероятность задержки сроков сдачи домов, так как у девелоперов могут возникнуть трудности с реализацией квартир из-за низкого спроса. Кроме того, существует масса причин, по которым сдача объекта в эксплуатацию может затянуться даже в условиях стабильной экономики. К примеру, задержка на полгода бывает связана с согласованием разрешительной документации на этапе сдачи дома в эксплуатацию, подключением дома к эксплуатационным сетям и т.д. Таким образом, 6 месяцев – это тот срок, который можно «простить» девелоперу, закрыв на это глаза. По крайней мере, эксперты считают, что подобные сдвиги в сроках сдачи встречаются и у надежных компаний.
«Говорить о неблагонадежности компании можно, если задержки имеют систематический характер и по нескольким объектам. Многое зависит от клиентоориентированности застройщика и возможности договориться о взаимовыгодных условиях»
Сергей Новиков, «НДВ-Недвижимость»По словам Эмиля Захаряева, управляющего партнера Rezidential group, в идеале задержек быть не должно. То есть если у клиента были прописаны сроки в ДДУ по передаче ключей, и они не переносились, то это нормально и правильно. Но если срок сдачи все же переносится (на 3-6 месяцев), то тут надо отметить, что в информационном пространстве такие вещи благонадежный застройщик пытается честно комментировать, тайны из этого не делает и прикладывает все усилия, чтобы выполнить обязательства.
Кстати, официально долгостроем признаётся дом, ключи от квартир которого не выданы спустя 6 месяцев с изначально заявленной даты сдачи. При этом застройщик в проектной декларации всегда указывает дату передачи ключей с определенным запасом по времени. Поэтому, если сроки переносятся, то это говорит о том, что возникли непредвиденные проблемы.
Качество строительства
К сожалению, определить качество строительства не всегда возможно, особенно, если проект находится на начальном этапе реализации – площадка с залитым фундаментом ни о чем не скажет покупателю, ровно, как и возведенные 7 этажей из 17. К тому же, доступ на стройку всегда ограничен, покупателей туда могут пускать только на этапе отделочных работ, это обусловлено требованиями техники безопасности.
«Наиболее полную картину о качестве строительства может дать непосредственно визит на строительную площадку, – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. – Это можно сделать и в рамках личного посещения офиса продаж, и в рамках организации застройщиком какого-либо мероприятия на площадке – условного «дня открытых дверей». Однако Эмиль Захаряев уверен, что ознакомительные туры делаются в основном по заданным застройщиком маршрутам, и, скорее всего, там будут показано все с выгодной стороны.
Тем не менее, при посещении строительной площадки, прежде всего, стоит обратить внимание на ровность бетона, стяжки, отсутствие трещин и в целом состояние площадки. Нет ли на ней гор мусора, одеты ли рабочие в спецодежду и т.д. «Если застройщик экономит на вывозе отходов и одежде для рабочих, то, скорее всего, он не уделяет должного внимания нормам и процессам самого строительства», – поясняет Евгения Акимова.
На самых ранних этапах девелоперы стараются всячески привлечь клиентов, создавая шоу-румы, но они лишь демонстрируют варианты планировочных и дизайнерских решений. Оказавшись в меблированной квартире с ремонтом, покупатель сможет лишь оценить достоинства планировки, понять, достаточно ли ему этой площади, представить, как можно обставить квартиру в будущем. Иногда в шоу-румах выставляют образцы стройматериалов, но нет никакой гарантии в том, что такие же материалы компания использует на стройплощадке. Как вариант, стоит поискать в Интернете информацию о генподрядчике, но вряд ли это о чем-то скажет рядовому покупателю.
«Если покупатель выбирает недорогое жилье, то он должен быть готов к тому, что низкая цена будет компенсирована качеством строительства, материалов или отделки помещения»
Вартан Погосян, TEKTA GROUPЕще один способ оценить качество строительства, не посещая стройплощадку, – изучить форумы в Интернете. Там своим мнением делятся жители уже сданных жилых домов, поэтому они не понаслышке знают, как строит компания – где-то треснула стена, где-то протекли трубы, где-то отвалилась плитка и т.д. Исходя из этого, можно определить, на что особенно обращать внимание во время ознакомительных туров на стройку или при приемке квартиры.
Создание ООО под проект
Тот факт, что застройщик под каждый проект создает свое ООО, не должен смущать покупателей, это обычная практика. Данное ООО становится «официальным лицом» проекта, которое заключает договоры с подрядчиками и с которым оформляются договоры покупки. Кроме того, это позволяет проще вести учет финансовых средств и оформлять кредиты на строительство.
Есть и еще одна причина, озвученная Марией Литинецкой. Дело в том, что права на земельный участок принадлежат конкретной организации (как правило, на основании договора аренды, особенно, если речь о Москве). Например, акционерное общество приватизировало частично или целиком фабрику, завод, или иную землю, на которой теперь принято решение строить жилье. Девелоперу проще выкупить это общество, присоединить его к своей группе компаний, чем переоформлять участок на себя.
«Стоит понимать, что бренд (имя девелопера) – это одно, а юридическая схема продажи квартиры – совсем другое, – поясняет Александр Зубец. – И у крупных компаний схема реализации может быть «разветвленной». Самое главное – проследить документальную связь между ООО и девелопером. Эта информация, как правило, находится в открытом доступе».
Между прочим, поправки в 214-ФЗ, внесенные на рассмотрение в Госдуму, как раз регулируют вопрос причастности ООО к девелоперу. Ранее девелопер мог создать ООО, скажем, на Кипре, и при банкротстве этого ООО дольщики ничего не могли взыскать ни с него, ни с девелопера, так как юридически они не были связаны. Теперь предлагается закрепить обязательную причастность этих компаний друг к другу.
Схема реализации: ЖСК или ДДУ
Теоретически, схема реализации жилья не должна влиять на надежность застройщика – и ЖСК, и ДДУ имеют право на существование в рамках законодательства. Однако на деле все обстоит иначе – доверие покупателей к ЖСК утеряно после ряда инцидентов, когда люди покупали пай, а в итоге оказывались без денег и без квартиры. У ЖСК есть масса других рисков, в том числе двойные продажи. Между тем, схему ЖСК сегодня практикуют многие крупные компании – «Мортон», «ПИК», многострадальная «СУ-155» создавала кооперативы под свои проекты. «Абсолютное большинство застройщиков в Московском регионе сегодня работает по схеме ДДУ. Однако это не дает основания утверждать, что застройщик, реализующий квартиры по схеме ЖСК, является недобросовестным. Схему ЖСК предлагают в том числе и проверенные компании с хорошей репутацией», – говорит Рустам Арсланов.
С Рустамом солидарна и генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, считающая, что выбранная форма реализации строящегося жилья не может служить гарантией успешного завершения стройки. Есть как множество качественных новостроек, возведенных ЖСК, так и обманутые дольщики.
Между тем, дни существования системы ЖСК сочтены, уверена Мария Литинецкая. Просто потому, что все меньше и меньше покупателей готовы доверять деньги кооперативам. Ведь в этом случае они застрахованы частной организацией, а при заключении ДДУ – государством. Недоверие к ЖСК усиливается в условиях экономической стагнации.
Судебные разбирательства
На надежность застройщика влияет наличие судебных тяжб. При покупке квартиры в новом доме желательно выяснить, было ли в отношении девелопера возбуждено производство по делу о банкротстве или имеются ли штрафы, к примеру, за не устраненные нарушения. Если иски к девелоперу носят не однократный характер, то стоит задуматься прежде чем отдавать деньги за квартиру. Тем не менее, даже у благонадежных компаний бывают судебные разбирательства, связанные с претензиями по качеству строительных работ. Однако одно дело, если это трещина в стене, а другое – продуваемые стеклопакеты. Каждый случай нужно рассматривать в индивидуальном порядке и только потом делать выводы.
Ирина Доброхотова советует изучать информацию на форумах, но подходить к ней нужно взвешенно и доверять только документам, например, копиям судебных исков, решений и т.п. Если на объекте есть инициативная группа, лучше встретиться с ее представителями лично, так как в Интернете часто ведутся настоящие информационные войны конкурирующих компаний.
«Нужно понимать, что значит «судебные тяжбы»: пара мелких исков или серия больших и громких дел – это две большие разницы. Причиной появления мелких исков часто становится человеческий фактор, так что расценивать их появление, как ненадежность застройщика не стоит»
Инна Игнаткина, МИЦ-НедвижимостьСудебные процессы у застройщика могут возникать с кредитными организациями, с подрядчиками, с собственником земельного участка, на котором осуществляется строительство. Таким образом, наличие судебных тяжб у застройщика не всегда свидетельствует о ненадежности застройщика. Но на наличие судебных процессов с дольщиками стоит обратить особое внимание. Зачастую из существа этих дел можно получить представление о качестве строительства и соблюдении застройщиком сроков возведения.
Открытость компании
Оценить открытость застройщика довольно просто – на сайте компании должна быть вся необходимая документация, а именно – проектная декларация и заключение Государственной строительной экспертизы о соответствии проекта нормативным требованиям и техническим регламентам, разрешение на строительство. В соответствии с 214-ФЗ без этих документов застройщик не имеет права привлекать денежные средства участников долевого строительства. Также следует обратить внимание на документы о праве на земельный участок – долгосрочная аренда или собственность.
Помимо этого, застройщик обязан предоставить как минимум один телефонный номер горячей линии, чтобы дольщики могли оперативно выяснять интересующие их нюансы. В компании клиенту по требованию обязаны предоставлять разрешительную информацию, но по собственной инициативе ее могут и не публиковать.
«Камеры на стройке, экскурсии, пресс-туры, шоу-румы, активность компании в социальных сетях и прочее, безусловно, подчеркивают готовность компании к контакту с аудиторией», – говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
По словам Григория Алтухова, веб-камеры являются удобным инструментом мониторинга ситуации на строительной площадке, особенно для покупателей, живущих далеко от стройки, возможно даже в другом регионе, у которых нет возможности время от времени самим приезжать на объект. По ряду проектов вполне успешной заменой веб-камерам служат регулярные фотоотчеты, которые, как правило, застройщики обновляют 1 раз в неделю.
«В целом, советуем оценивать все факторы в совокупности, включая наличие ипотечных программ, – говорит руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Сергей Новиков. – Банки перед аккредитацией проверяют застройщика и объект с точки зрения рисков, и серьезное учреждение не возьмется за сомнительный проект».
