Новостройки: интриги-2016. Что готовит наступающий год застройщикам и покупателям недвижимости?
- 24.12.2015
-
В прогнозах развития российской экономики на 2016 год нет единого мнения. Перспективы нефтяных цен, к которым она так чувствительна, пессимистичны. В середине декабря агентство Moody’s понизило прогноз по стоимости нефти марки Brent с 53 до 43 долларов за баррель. Однако примерно в те же дни министр экономического развития Алексей Улюкаев предсказал рост экономики страны в 2016 году на уровне 1%. А экономисты Сбербанка ожидают роста потребления в России и повышения спроса на кредиты. Но можно ли понимать эти прогнозы как позитивные, в том числе для рынка ипотеки и новостроек?
Одна из наиболее актуальных и интригующих на сегодня тем для покупателей квартир в новых домах и профессионалов этой сферы – будущее льготной ипотеки с господдержкой. Программа должна завершиться 1 марта 2016 года, и пока разговоры о ее продлении – только домыслы. Стоит ли участникам рынка бояться близкого конца льготного кредитования, или он на самом деле окажется не таким уж болезненным? Вслед за изменениями рыночных условий изменятся ли в следующем году требования покупателя квартир в новостройках? Какие предложения от застройщиков будут наиболее актуальны и позволят компаниям стать фаворитами клиентов? И главное – куда и с какой скоростью будут двигаться цены? Эти вопросы мы задали нашим экспертам – представителям ведущих компаний, работающих на рынке новостроек. А заодно попросили их рассказать о наиболее важных планах застройщиков на новый 2016 год.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:Сейчас в среднем около 60% от общего количества сделок по всем проектам составляют сделки с привлечением ипотеки, при этом в отдельных проектах комфорт-класса доля ипотеки достигает 75-80 %.
В 2016 году мы ждем продолжения роста ипотечного спроса и увеличения доли ипотечных сделок. У нас уже запланирован ряд акций и совместных программ с ведущими банками страны. По итогам III квартала 2015 года мы подтвердили статус Платинового партнера Сбербанка России, который удерживаем уже более 1,5 лет. Таких застройщиков в России всего три, и ФСК «Лидер» в их числе.
С марта 2015 года, когда заработала программа государственного субсидирования, наблюдался стабильный спрос и рост числа сделок, который продолжается до сих пор. А вот как долго он будет продолжаться, напрямую зависит от нашего правительства, от решения Минфина о продлении программы государственного субсидирования либо от решения ЦБ о снижении ключевой ставки.
Рынок недвижимости сегодня – это рынок покупателя, и именно он сегодня диктует правила игры. На первый план выходит не только критерий доступной цены, но и качество приобретаемого жилья. Прежде всего мы делаем ставку на качественную сторону наших проектов, более того, у ФСК «Лидер» репутация надежного, выполняющего все взятые на себя обязательства застройщика. Но, конечно, отталкиваясь от текущей ситуации, мы не отказываемся и от акций и спецпрограмм, в задачи которых входит не только увеличение продаж, но и напоминание о компании.
В I квартале 2016 года ситуация на рынке новостроек без каких-либо серьезных толчков извне вряд ли серьезно изменится. Цены в проектах, как и в текущем году, будут расти выборочно. Более долгосрочные прогнозы давать сложно, так как на ситуацию на рынке жилья влияет совокупность факторов и их взаимосвязь между собой.
В следующем году мы продолжим пополнять рынок качественными проектами формата UP-кварталов. К выходу также планируем еще один проект в Москве и два в Подмосковье. Сейчас в активной проработке у нас находится несколько площадок в Петербурге.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:В данный момент мы не видим предпосылок для роста уровня потребления в 2016 году. Более вероятно его сокращение. В частности, при базовом сценарии, если цена нефти достигнет отметки в 50 долларов за баррель, ВВП страны сократится на 1%, а спрос на первичном рынке недвижимости уменьшится на 6,5% по сравнению с уровнем 2015 года. При более пессимистичном сценарии цена нефти сохранится на уровне 40 долларов за баррель. ВВП в таком случае сократится на 3%, а спрос на строящееся жилье и объемы продаж уменьшатся более значительно. Наконец, существует и оптимистичный вариант развития событий, согласно которому баррель нефти в 2016 году будет стоить 60 долларов, а российский ВВП и спрос на новостройки останутся на уровне текущего года.
В случае, если программа господдержки ипотечного кредитования будет прекращена в марте 2016 года, рынок первичной недвижимости может потерять 10-15% ипотечных сделок.
В 2016 году продолжится тренд на снижение площади приобретаемых квартир и уменьшение суммы сделки. Уже в текущем году мы зафиксировали рост продаж однокомнатных квартир и студий в нашем проекте «Северная долина». Так, на долю однокомнатных квартир пришлось 48% сделок, на студии – 7%. В 2014 году показатели были другими: доля «однушек» составляла 35%, студий – 3%.
Скорее всего, в 2016 году мы увидим дальнейшее снижение спроса на строящееся жилье. Вследствие этого цены на новостройки как минимум останутся на уровне текущего года. При базовом сценарии развития событий в 2016 году цены на строящееся жилье сократятся в пределах 5%. Пессимистичный прогноз предусматривает их снижение на 10% от уровня 2015 года. Наконец, если события будут развиваться по оптимистичному сценарию, цены останутся на текущем уровне.
В 2016 году будут введены в эксплуатацию девятая очередь ЖК «Северная долина» (четыре дома общей площадью 207 500 кв.м) и первый этап второй очереди ЖК «Юнтолово» (шесть домов общей площадью 70 830 кв.м). Также в следующем году начнутся продажи новых очередей данных проектов.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам группы компаний «Лидер Групп»:
Льготная ипотека сегодня – основной драйвер поддержки спроса на первичное жилье. Доля ее в структуре сделок будет расти, на 7-10% превысив показатели 2015 года. Однако увеличение числа ипотечных кредитов не означает автоматического роста спроса. Рост спроса возможен при дальнейшем снижении ипотечной ставки ниже докризисного уровня, сокращении предложения и общей стабилизации экономической ситуации. Но это слишком оптимистичный прогноз. Более вероятно, что спрос в следующем году останется на уровне 2015 года.
С большой долей вероятности программа льготной субсидированной ипотеки будет продолжена в 2016 году. Вряд ли государство пойдет на ее отмену, поскольку это обрушит строительную отрасль, а за ней приведет к кризису в других взаимосвязанных сферах экономики.
Покупатели в новом году станут еще более требовательными. На их выбор будут влиять четыре фактора – местоположение (близость к метро), высокая строительная готовность объекта, доступная цена и надежность застройщика. Тренд повышения числа покупок для собственного проживания, а не для сдачи в аренду, будет усиливаться. Поэтому спросом будут пользоваться не только студии и стандартные «однушки», но и однокомнатные квартиры больших площадей (40-50 кв.м), а также двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 50 до 80 кв.м.
Падать цены точно не будут. В удачных проектах в хороших местах с продуманной маркетинговой стратегией от надежных застройщиков цены будут расти вместе с ростом строительной готовности на 1,5-2% в месяц.
В 2016 году наша компания планирует сдать семь объектов и очередей в Московском, Калининском, Приморском, Пушкинском, Василеостровском районах Петербурга. Это комплексы «Сириус» (корпус А), «Босфор», «Медалист», «Царский двор», «Капитан Немо». Также мы намерены ввести в эксплуатацию два проекта во Всеволожском районе Ленобласти – первую очередь ЖК «Три кита» и ЖК «Девятый вал» (корпуса 1 и 2). Общая площадь готовящихся к сдаче проектов составит около 370 тыс. кв.м. В течение года также стартуют продажи еще в нескольких проектах.
Игорь Гомон, руководитель департамента жилой недвижимости ГК NordEST:
Рост потребления и спроса на кредиты нельзя предвидеть – он напрямую зависит от ситуации в нашей экономике. При этом спрос на кредитование жилья может сохраниться и вырасти только в одном случае: если господдержка ипотечных программ будет действовать и в новом 2016 году. В 2015 году с помощью госсубсидирования средние банковские ставки снижались с 13-18% до 11-12%.
Действительно, есть опасения, что программа субсидирования не будет продолжена. И это прямым образом скажется на спросе клиентов – он сократится. В этом году от 50% сделок – это ипотечные кредиты, соответственно, без субсидированной ипотеки падение будет значительным. Падение ипотечных сделок может превысить 20%.
В уходящем 2015 году сильных изменений в предпочтениях клиентов не было, и общий спрос распределился так: 70% – квартиры эконом-класса, 20-25% – класса «комфорт», 5-10% – квартиры бизнес- и элит-класса. Такая сегментация спроса сохранится и в новом году. По степени готовности рынок сдвинулся в двух направлениях: наибольшим спросом пользовались квартиры в домах высокой степени готовности и, наоборот, в проектах на начальных этапах строительства. Последний выбирают в связи с более низкими ценами и доступными условиями покупки. По районам трудно выделить предпочтения клиентов, потому что сейчас практически в каждом районе есть объекты бизнес-класса и «комфорт». В Калининском, Приморском, Московском районах вводится много жилья. Наоборот, в Выборгском районе строится меньше, и спрос растет. Что касается прогноза спроса по характеристикам жилья, с уверенностью можно сказать, что рынок будет перенасыщен квартирами-студиями, поэтому спрос на этот сегмент начнет падать.
В следующем году рост цен на жилье будет происходить точечно: в тех проектах, спрос на которые в силу многих факторов будет высоким.
В связи с продолжающимся кризисом можно ожидать сокращения денежных средств, направляемых на строительство, и, как вариант, увеличения бартерных сделок между участниками отрасли.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:Мы рассчитываем на увеличение в 2016 году покупательской активности и на то, что сформированный отложенный спрос реализуется в приобретении дорогих товаров, в том числе и недвижимости. Произойдет ли это, будет зависеть как от ситуации с кредитованием, так и от общих настроений покупателей, их уверенности в завтрашнем дне, степени доверия застройщикам.
До сих пор нет информации о том, планируется ли продлевать программу субсидирования ипотеки в 2016 году. Поэтому всем, кто задумывается о покупке новостройки в кредит, мы рекомендуем уже сейчас заняться подбором квартиры и одобрением в банке. Новогодние праздники пройдут очень быстро, а выдача субсидированной ипотеки действует только до 1 марта 2016 года. Что будет потом и сохранятся ли ставки на сегодняшнем уровне, неизвестно.
Что касается цен на новостройки, то прогнозируется их рост, независимо от нашего желания. Последние государственные инициативы (такие как введение обязательного страхования договоров долевого участия, сокращение списка аккредитованных страховщиков, ограничение этажности жилых комплексов, введение системы взимания платы за проезд большегрузов и пр.) неминуемо приведут к росту себестоимости жилья. Уже сейчас из-за роста стоимости доставки грузов, вызванного введением системы «Платон», на 20-30% подорожали строительные материалы. Естественно, все эти расходы будут заложены в стоимость квадратного метра.
Перед самым Новым годом мы открыли продажи новой очереди ЖК «Новый Оккервиль», рассчитанной на 962 квартиры. Для покупателей мы разработали различные специальные предложения, в том числе по беспроцентной рассрочке продолжительностью до 4 лет. Продажи осуществляются в соответствии с 214-ФЗ. Кроме того, в 2016 году мы продолжим строительство IV пуска третьей очереди (со сроком сдачи в конце 2016 года) и четвертой очереди ЖК «Новый Оккервиль». 1 сентября 2016 года состоится долгожданное событие для жителей нашего комплекса – открытие общеобразовательной школы на 1600 учащихся, строительство которой мы завершили в конце 2015 года.
