Всерьез и надолго. Как выбрать ипотечный кредит и не прогадать?
- 01.10.2015
-
Ни для кого не секрет, что не существует идеальной ипотеки для всех. Иначе не было бы такого множества кредитных программ. Банки постоянно разрабатывают новые предложения. Однако заемщикам такое разнообразие не только дает возможность выбора, но и предоставляет пищу для не самых простых размышлений. Важность принятия грамотного решения обуславливается большими сроками ипотечного кредитования и риском потери квартиры. Однако можно выявить основные критерии, на которые следует обращать внимание будущим заемщикам. Зачастую самым сложным является сопоставление собственных ожиданий и требований банка.
На что обращать внимание
Прежде чем углубляться в дебри банковских предложений, следует оценить конечную цель ипотечного кредитования и средства, которые будут оправдывать ее достижение. Объектов на рынке много: комнаты, квартиры на вторичном и первичном рынках, земельные участки и частные дома, таунхаусы и т.д. Для всех видов недвижимости существуют специальные программы кредитования. В зависимости от выбранного объекта будет меняться дальнейшая логика действий.
Следует оценить свои финансовые возможности и не завышать планку. Специалисты рекомендуют подбирать недвижимость «по карману». Наиболее оптимальным считается, если заемщик платит по всем кредитным обязательствам не более 30% дохода. Однако многие банки готовы кредитовать заемщиков, суммарный платеж по кредитам которых составляет до 60% дохода. Это делает ипотеку более доступной. Однако клиент рискует в случае непредвиденных обстоятельств попасть в весьма неудобное положение.
Срок кредита является важным условием ипотечного договора. Здесь есть несколько мнений: одни считают, что лучше взять кредит на максимальный срок, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. В таком случае при возникновении проблемных ситуаций заемщику будет не так тяжело оставаться на плаву.
Есть и другое мнение: лучше взять кредит на минимальный срок, чтобы поскорее вернуть долг и не переплачивать банку проценты. Некоторые специалисты считают, что более чем на 15 лет ипотеку брать бессмысленно – переплата будет слишком велика. В целом, практика показывает, что обычно ипотека закрывается досрочно за 5-8 лет. «Срок кредита во многом зависит от суммы займа и возможностей заемщика, – говорит начальник отдела ипотечного кредитования банка ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова. – Если клиент молод и доход не очень высок, то лучше взять ипотеку на больший срок. Если дохода достаточно, то заемщики предпочитают срок в 10-15 лет. Но в первую очередь все зависит от комфортности платежа».
Следует также задуматься, какие документы можно будет предоставить в банк. Чаще всего здесь случаются трудности с подтверждением дохода или трудоустройства. Тот факт, что в нашей стране далеко не все трудоустроены официально и уж тем более получают белую заработную плату, сегодня признают даже банки. Поэтому принимаются справки о доходах в свободной форме, копии трудовых договоров и т. д. Для рассмотрения может быть достаточно только паспорта. Понятно, что ставка по данному кредиту в связи с высокими рисками будет больше, однако в некоторых случаях этот продукт будет наиболее адекватным решением жилищного вопроса.
Ипотека предполагает наличие первоначального взноса. Связано это с тем, что банк вряд ли сможет реализовать квартиру по ее полной стоимости в случае возникновения проблем с возвратом долга. Чем больше размер собственных средств, тем меньше ставка по кредиту. По статистике, каждые 10% первоначального взноса уменьшают ставку примерно на 0,5 %.
В большинстве случаев при покупке недвижимости люди надеются прежде всего на себя. Однако не лишним будет ознакомиться с государственными субсидиями и социальными программами. Обнаруженная возможность претендовать на них, безусловно, станет приятным сюрпризом. Несмотря на то, что далеко не все банки работают по данным программам и участие в них требует дополнительных затрат времени и сил, экономия собственных денежных средств может оказаться весьма существенной.
Кроме того, практически все кредитные организации разрабатывают программы лояльности для своих постоянных клиентов. Как правило, это подразумевает возможность ипотечного кредитования по более низким ставкам и упрощенную процедуру оценки заемщика.
Куда смотрит банк
Ипотека подразумевает заключение кредитного договора между двумя сторонами. И эти стороны оценивают друг друга. Чтобы не тратить время зря на бессмысленные подачи заявок в банки и получение отказов, которые не скажутся положительно на репутации заемщика, следует ознакомиться с требованиями кредитных организаций. Минимальные требования можно найти на официальном сайте банка. К ним относятся: гражданство, возраст, прописка, кредитная история, наличие постоянного места работы и т. д.
«При обращении клиента за консультацией по ипотеке мы изначально обращаем его внимание на анализ собственных доходов. Грамотно рассчитать свои силы и принять разумное решение о тратах – непростые задачи», – констатирует руководитель отдела развития Центра доступного жилья Сергей Милютин.
Так, возраст заемщика обычно находится в диапазоне 21-65 лет. Если же заемщик в эти рамки не вписывается, то следует обратить на это особое внимание. Есть банки, кредитующие с 18 лет, а некоторые готовы предоставлять кредит до 75 лет. В таком случае заемщику придется ограничить свой выбор именно такими организациями.
К гражданству тоже предъявляются определенные требования. Большинство ипотечных программ рассчитано на граждан РФ. Однако есть специальные продукты для граждан других стран. В таких случаях, как правило, пакет документов, предоставляемых заемщиком, значительно отличается.
Как заемщик обращает внимание на репутацию банка, так и кредитор будет анализировать репутацию клиента. Сделать это можно с помощью отчета по кредитной истории. Просрочки в кредитной истории станут причиной отказа. Никому не нужны безответственные заемщики. Поэтому перед обращением в банк за ипотекой многие специалисты советуют свериться со своей кредитной историей. Если в ней были проблемы, то лучше сразу акцентировать на этом внимание, чтобы не тратить впустую свое время и время кредитных менеджеров.
Наличие постоянного места работы также очень важно для банка. Именно это позволит заемщику аккуратно вносить платежи по кредиту. Естественно, в приоритете работники крупных и стабильных компаний. Стаж играет немаловажную роль — он расскажет кредитору о стабильности клиента. А на основе данных о заработной плате заемщика будет принято решение о том, какую сумму ему смогут предоставить в долг. При принятии решения особое внимание уделяется документам заемщика. В стандарте банк хочет увидеть копию трудовой книжки и справку по форме 2-НДФЛ. Но это в идеале, который не всегда достижим. Если заемщик работает по трудовому договору без записи в трудовой книжке, то ему следует обратить внимание на то, что далеко не все банки смогут принять этот документ в качестве подтверждения трудоустройства. Это касается и справки по форме банка. Принимают ее практически все, но некоторые могут увеличить ставку по кредиту в случае такого подтверждения дохода.
«Мы стремимся обратить внимание заемщика на объект залога, – добавляет Сергей Милютин. – Его стоимость должна быть адекватна рынку. Дом должен отвечать требованиям банка, не стоять в очереди на снос, чтобы впоследствии не возникло проблем».
Затратное дело
Если все вышеперечисленное выяснено и понятно, то заемщику следует начинать считать цифры. А они зависят от многих факторов. В основном заемщики привыкли ориентироваться на процентную ставку по кредиту. Однако заявленные в рекламе цифры на деле могут быть совершенно другими. Процентная ставка устанавливается в зависимости от возможных рисков по кредиту. Оцениваются цель кредитования, срок кредита, объект недвижимости, наличие и размер первоначального взноса, а также платежеспособность и надежность заемщика.
Процентная ставка может быть нескольких видов: фиксированная, плавающая, комбинированная. Фиксированная ставка устанавливается на весь срок кредита и не меняется. Это наиболее надежный и распространенный вариант. Однако плавающая ставка может оказаться более выгодной в благоприятный для экономики период. Она состоит из двух частей: постоянная, представляющая собой маржу банка, и переменная, приравниваемая к рыночному индексу и изменяемая вместе с ним. При кредитовании в рублях индексами служат MosPrime или ставка рефинансирования ЦБ РФ. Следует помнить, что в период экономического роста плавающая ставка будет меньше, чем фиксированная. Однако в период кризиса она может вырасти до невероятных размеров. Именно поэтому в конце 2014 года в российских законодательных кругах появилась идея запрета ипотеки с плавающей ставкой, которая, однако, так и не была одобрена. В реальности плавающие ставки на рынке сегодня действительно практически не предлагаются. Можно встретить компромиссные варианты с комбинированной ставкой: фиксированной в начале срока кредита и плавающей затем.
Однако не следует ориентироваться только на размер процентной ставки по ипотеке. Более интересным будет подсчет реальной переплаты.
Кроме первоначального взноса, ипотечный кредит подразумевает расходы на страхование и оценку недвижимости – они прописаны в законе. Однако зачастую возникают дополнительные расходы. Так, страховать по закону обязательно только объект недвижимости. Банк же, как правило, рекомендует застраховать также титул (право собственности) и жизнь и здоровье заемщика. От этого можно отказаться, но процентная ставка по кредиту в таком случае может заметно увеличиться. Как правило, выгоднее оплатить комплексное ипотечное страхование.
К дополнительным расходам можно отнести также услуги нотариуса и аренду банковской ячейки, хотя в некоторых кредитных организациях эти услуги бесплатны.
Несмотря на то, что все комиссии за предоставление займов отменены законом, по факту они по-прежнему сохранились во многих банках. Правда, существуют они под другими именами: дополнительные опции, акции и т. д. В случае внесения денежных средств снижается процентная ставка. Отметим, что специалисты сходятся на том, что по-настоящему выгодный ипотечный кредит не должен подразумевать вообще никаких «комиссий».
Большинство ипотечных кредитов закрывается досрочно. Это следует учитывать при выборе наиболее оптимальной программы. То, каким образом банк корректирует график платежей после внесения денежных средств, может влиять на размер конечной переплаты. В случае частичного досрочного погашения уменьшается ежемесячный платеж или срок кредита. Для заемщика выгоднее изменение срока. Далеко не везде это предусмотрено. Но есть банки, готовые пойти навстречу и по желанию клиента корректировать график платежей тем или иным образом.
На размер реальной переплаты по кредиту также повлияет и вид ежемесячного платежа. Он может быть аннуитетным и дифференцированным. Дифференцированный платеж состоит из двух частей: суммы основного долга, которая равномерно распределяется на весь срок кредита, и процентов, начисляемых на остаток долга. Таким образом, в начале срока кредита такой платеж будет большим, а потом уменьшится. Переплата в случае данной схемы меньше, но требования банка к уровню заработной платы заемщика выше.
В случае аннуитета ежемесячный платеж будет всегда одинаковым. Это позволяет точнее рассчитать семейный бюджет и делает ипотеку более доступной. Это значит, что требования к уровню дохода банк тоже снизит. Однако размер реальной переплаты в таком случае увеличивается.
Таким образом, можно заключить, что несмотря на то, что идеальной ипотечной программы для всех не существует, подобрать кредит под нужды каждого отдельного заемщика можно практически всегда. Конкуренция среди банковских организаций работает на руку клиенту. Чтобы не запутаться в представленном многообразии, следует четко понимать, что хочется получить от кредита, и внимательно сопоставить это с тем, что хочет получить банк. Дотошность будущего заемщика может уберечь его от напрасных трат.
ИСТОЧНИК: БКН.РУ
