Актуальные вопросы кадастровой оценки
- 26.06.2015
-
В пресс-центре еженедельника «Полезная площадь» прошел круглый стол на тему «Актуальные вопросы кадастровой оценки». Представители Управления Росреестра, кадастровой палаты по Нижегородской области, налоговой службы рассказали о том, с какими проблемами сталкиваются нижегородцы в сфере кадастровой оценки, как можно оспорить кадастровую стоимость, и как будет рассчитываться налог на имущество с 2015 года.
Кадастр никого не пугает
Василий Романов, директор филиала ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Росреестра» по Нижегородской области, пояснил, что важнейшей задачей является разъяснение государственных процедур, их результатов, целей и задач, чтобы каждый понимал, в каком направлении развивается гражданское общество, и. в соответствии с этим, лично для себя понимать перспективы развития.
- В начале 90-х мало кто понимал, что такое кадастр, кадастровая стоимость, в чем их значение и важность. Сейчас все иначе. Многие уже понимают, что кадастровая стоимость – не сухая статистика, а реально действующий механизм управления территорией. Она может, как загубить то или иное производство, так и дать ему возможность развиваться, предоставив льготные условия. А ведь именно собственное производство, а не сырьевая база, способствуют развитию экономики.
Также каждый гражданин должен понимать, почему кадастровая стоимость его недвижимости именно такая, от чего она зависит, почему отличается от соседской, как она будет меняться со временем. И все больше людей к этому пониманию приходят.
ФСО – новое понятие в кадастре. Это федеральный стандарт оценки. Он был введен совсем недавно с целью стандартизация процедуры оценки недвижимости.
- Кадастровая оценка – актуальный на данный момент вопрос для широко обсуждения в научном и кадастровом сообществе. Ведь жить без экономически сбалансированных процедур сложно.
Обратил Василий Романов внимание и на то, как правильно организовать работу с кадастровым инженером.
- В частности, надо знать, что оплачивать работу кадастрового инженера следует после подписания акта приема выполненных работ и внесения соответствующих изменений в ГКН. Не должно быть так – кадастровый инженер выдал вам план, а потом вы сами решаете проблемы, связанные с качеством его исполнения. Существует и средние расценки по проведению кадастровых работ – завышаться они не должны.
Внимательно надо относиться и к работе оценщика при оспаривании кадастровой стоимости.
- Бывает, что оценщик отчет подготовил, деньги взял. А потом выясняется: отчет составлен не на дату проведения массовой кадастровой оценки или дату постановки объекта на кадастровый учет (если постановка на учет была произведена после даты массовой кадастровой оценки). Следовательно, комиссией или судом он не рассматривается. Спрашивается – зачем такой отчет вообще нужен? Ведь цель заказчика – не получить отчет как таковой, а решить свою проблему – оспорить кадастровую стоимость. В данном случае эта проблема решена не будет.
Важно также грамотно подбирать оценщика – предварительно следует выяснить, сколько отчетов он уже выполнил ранее, каковы отзывы о его работе. А то приносят отчет на комиссию – там иногда даже страницы не совпадают, либо отчет относит нас к другим документам, которые не прилагаются к отчету и т.д. Также следует понимать, что отчет составляется оценщиком и утверждается СРО, в которой он состоит. Ни кадастровая палата, ни Росреестр не могут вмешиваться в его содержание.
Встречаются и случаи нелегитимных отчетов об оценке. Например, объект поставлен на кадастровый учет в сентябре 2014, а отчет об оценке сделан в августе 2014. Это неправильно – как можно оценить то, чего еще с точки зрения права не существует? Заказчик в этом случае выбросил собственные деньги на ветер.
Василий Романов рассказал, что с 1 июля 2015 года в структуре филиала кадастровой палаты по Нижегородской области открывается отдел кадастровой оценки.
- У нижегородцев появляется дополнительная возможность получения консультаций. Всем советую – прежде, чем заниматься вопросом оспаривания кадастровой стоимости, придите и получите консультацию.
Есть проблемы и с отчетами, связанными с получением кредитов.
- В частности, при получении кредита под залог недвижимости для банка необходим рыночный отчет об оценке. Уверяю вас, что во многих случаях сумма оценки в этом отчете будет намного выше, чем в отчете для оспаривания и понижения кадастровой стоимости. Но помните, что суд при оспаривании кадастровой стоимости может запросить отчет, представленный дл получения кредита.
Суд или комиссия – выбор есть только у физических лиц
Павел Турлаев, начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Нижегородской области, пояснил, что существует кадастровая оценка объектов недвижимости и их рыночная оценка.
- Индивидуальные характеристики объекта объективно не могут быть учтены при массовой кадастровой оценке. В частности, если говорить о квартирах, то массовая кадастровая оценка (если хотите – вынужденная – потому что есть установленные правительством сроки, за которые необходимо оценить миллионы объектов) не учитывает всех тех уникальных свойств, которые присущи данному жилью.
Например, кадастровая стоимость «убитой» квартиры и квартиры с евроремонтом при прочих равных будет одинаковой. Отсюда и возникают противоречия. Тоже самое относиться и к земельным участкам. Видимо, когда-нибудь мы придем к тому, что кадастровая и рыночная оценки будут совпадать. Но пока это не так.
Законодатель предлагает все возникающие шероховатости сгладить. Сделать это можно двумя путями: через комиссию при Управлении Росреестра и в судебном порядке.
Комиссию при Управлении Росреестра заседает по адресу Ванеева, 205 каждую неделю. Срок рассмотрения заявлений – один месяц с момента подачи заявления. Перечень документов для оспаривания кадастровой стоимости через комиссию выложен на сайте Росреестра.
- 135 ФЗ «Об оценочной деятельности» установил, что для юридических лиц теперь обязательно обращение в комиссию, а после в суд. Граждане, физические лица, могут напрямую обращаться в суд.
Павел Турлаев пояснил, что еженедельно комиссия рассматривает по 35-45 обращений по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных как в городе, так и в области.
- Обращаются как физические лица, так и крупные и мелкие предприятия. Основная масса обращений связанна с требованием уменьшить кадастровую стоимость. Как правило, более половины требований удовлетворяются. При принятии решения мы базируемся на отчете о рыночной стоимости оспариваемого объекта недвижимости.
Если разница между кадастровой и рыночной оценкой составляет более 30 процентов, то необходимо экспертное заключение, которое выдают эксперты СРО, где состоит оценщик. Основанием для отказа является отчёт, выполненный с нарушением требований федеральных стандартов оценки.
Уменьшение стоимости – процесс неоднозначный, по мнению Павла Турлаева.
- Когда уменьшается кадастровая стоимость, то это ведет к снижению налогов и, соответственно, доходов бюджета. С другой стороны – надо понимать, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости в конечном счёте мешает развитию малого и среднего бизнеса, необоснованно повышает затраты физических лиц.
Отчет с другой датой неактуален
Наталья Тулупова, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Нижегородской области, более подробно остановилась на судебном оспаривании кадастровой оценки. Она пояснила, что в связи с изменениями в гражданский процессуальный кодекс РФ, вступившими в силу с 06 августа 2014 года, на территории Нижегородской области гражданские дела по заявлениям физических и юридических лиц об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат рассмотрению в Нижегородском областном суде. При этом, для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Наталья Тулупова особо подчеркнула, что важно, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Так, например, постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 с 01.01.2015 кадастровая стоимость земель населенных пунктов Нижегородской области утверждена по состоянию на 01.11.2013 года.
Таким образом, если земельный участок подпадает под действие данного документа, то отчет об оценке рыночной стоимости такого земельного участка должен быть составлен по состоянию на 01.11.2013, ни раньше и не позже. В случае, если объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет после даты, на которую произведена массовая оценка земельных участков, то датой, на которую должна быть определена рыночная стоимость данного земельного участка, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.
Судебная практика в отношении таких дел неоднозначна. Зачастую основной причиной отказа заявителям в иске является представление в суд отчета об оценке рыночной стоимости объекта не на ту дату, которая установлена законодательством, либо несоблюдение юридическими лицами досудебного порядка рассмотрения такого спора, то есть отсутствие решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом нижегородцы заранее не интересуются своими налогами. Оспаривание кадастровой стоимости гражданами происходит, как правило, после получения налоговых уведомлений. Как изменится налог на недвижимость в 2015 году
Хотите узнать сумму налога – заходите на сайт ФНС
Александр Тетериков, заместитель начальника отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц УФНС России по Нижегородской области, отметил, что на территории Нижегородской области порядок определения налоговой базы по налогам на имущество физических лиц определен законом Нижегородской области №140-З от 5.11.2014.
- Закон устанавливает, что, в соответствии с главой 32 части второй Налогового кодекса РФ, с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области применяется порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
При этом налоговый кодекс предусматривает и меры по социальной защите населения. В частности, определено, что в отношении объектов налогообложения предусмотрен вычеты: по комнате – 10 кв.м, по квартире – 20 кв.м, по жилому дому – 50 кв.м (вычет дается на объект недвижимости, независимо от количества прописанных).
Сохранены льготы и для тех, кто на данный момент освобожден от налогообложения. В частности, пенсионеры могут заявить налоговые льготы на один из принадлежащих им объектов недвижимости.
Также Александр Тетериков отметил, что, в целях недопущения резкого роста налоговой нагрузки, предусмотрены т.н. временные коэффициенты. Например, в первый год сумма налога составит 20%. Затем она будет повышаться.
- Для расчета налога существует специальная формула. Но вникать в такие тонкости не обязательно - специалистами УФНС разработан калькулятор по налогу на имущество физических лиц. Он есть на официальном портале ведомства. Надо найти вкладку «Нижегородская область», затем страницу «Электронные сервисы» и ввести свои данные. Вы увидите ту сумму налога, которая будет прописана в вашем налоговом уведомлении.
Александр Тетериков уточнил, что бывают случаи, когда кадастровая стоимость меньше инвентаризационной. В этом случае налог все равно исчисляется все равно с кадастровой стоимости.
- Ставки налога на имущество в нашем регионе определены решением Городской Думы от 19.11.2014 года № 169. В частности, при стоимости объекта недвижимости до 10 миллионов рублей ставка 0,1%. От 10 до 50 миллионов – 0,2%. От 50 до 300 миллионом – 0,3%. Свыше 300 миллионов – 2%.
Установлены данным постановлением и льготные категории: от уплаты налога на имущество. В частности, право на эту льготу имеют:
• дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей;
• лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в возрасте от 18 до 23 лет, обучающихся в образовательных учреждениях среднего и высшего профессионального образования;
• инвалиды III группы инвалидности;
• совместно проживающие родители и дети многодетных семей, признанные таковыми в установленном порядке;
• граждане, признанные малоимущими в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2003 № 44-ФЗ «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи;
• члены семьи военнослужащего, проходящего службу по призыву.С 2015 года внесены изменения в статью 23 Налогового кодекса. Теперь, если гражданин не получил уведомления об уплате налога, он обязан до 31 декабря соответствующего года обратиться с заявлением об этом в ФНС. С 2017 года, если налогоплательщик не сделает это добровольно, налоговая служба сделает это за него, и будут применяться налоговые санкции: налог будет исчисляться за три предшествующих года, а не за год, как в случае добровольного обращения.
Вычет при продаже имущества
Александр Тетериков пояснил, что в случае, если объект недвижимости находился в собственности менее трех лет, то налоговой вычет представляется, либо в фиксированной сумме – миллион рублей, либо в соответствии с документально подтвержденными расходами на покупку и продажу жилья.
- Встречается недопонимание. Когда объект продается сразу несколькими собственниками, то не каждому предоставляется размер вычета в миллион рублей. Данная сумма в этом случае делится на всех. Например, если три собственника продают один объект недвижимости, то вычет на каждого составит 333 333,33 руб.
Также в отношении граждан, которые продали имущество и не торопятся платить налоги, может быть проведена выездная налоговая проверка.
ИСТОЧНИК: Полезная площадь
