Азбука переуступки
- 10.06.2015
-
Договоры уступки распространены на рынке, но не всегда их заключение желательно
Сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» и заместитель руководителя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский рассказал о том, как и при каких условиях заключать договор переуступки, а в каких случаях лучше этого не делать.Договоров уступки станет больше
В первую очередь, по словам Олега Островского, важно знать, кто заключает договор уступки. Это могут быть участники долевого строительства, желающие заработать на разнице цен (инвесторы). Также это могут быть дольщики, не имеющие возможности выплачивать деньги по договору. Желание заключить договор уступки может возникнуть у участников долевого строительства, у которых изменились жилищные потребности. Бывают и те, кто пытается переложить риск невыполнения обязательств застройщика на третьих лиц. «Дом плохо строится, и дольщик понимает, что застройщик вовремя не успеет построить дом. Зачем ему рисковать? Он лучше эти риски на вас переложит, ничего вам об этом не говоря», – говорит Олег Островский. Также заключать договор уступки может юридическое лицо – это подрядчики, поставщики материалов, с которыми застройщик рассчитывается квартирами, и инвесторы. Очень важно, чтобы у продавца был договор участия в долевом строительстве. Он должен быть зарегистрирован – впрочем, как и договор уступки, иначе он не является заключенным.
Сложная финансово-экономическая ситуация в стране, как утверждает Олег Островский, может стать фактором, который повлияет на увеличение количества договоров уступки в новостройке. Особенно может увеличиться круг лиц, не имеющих возможности выплачивать деньги по договору. Также возрастет число застройщиков, не способных выполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства, а следовательно – и число граждан, желающих переложить риски на третьих лиц. «Финансово-экономическая ситуация повлияет и на увеличение количества “бартерных” сделок в строительстве между юридическими лицами. А в связи с изменением в налоговом законодательстве произойдет увеличение с 1 января 2016 года до 5 лет минимального предельного срока владения объектом недвижимости, по истечении которого доходы физических лиц, полученные при продаже этого объекта, будут освобождаться от налогообложения», – утверждает Олег Островский.
Обязательные условия
Существуют обязательные условия, при которых возможна переуступка. Так, уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. «Бывает, что договор заключается, а новый дольщик не знает, что у прежнего проценты набежали, поэтому акт сверки очень важен», – говорит Олег Островский. Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта. Сам договор подлежит обязательной государственной регистрации. Если же уступка совершается одновременно с переводом долга, требуется письменное согласие застройщика или заключение трехстороннего соглашения.
Перед заключением договора уступки стоит узнать, какой договор заключен с застройщиком. «Лучше, если это будет ДДУ. При ЖСК я не советую заключать договор уступки. Вы должны понимать, что вы не станете членом ЖСК, пока вас туда не примут, а принимает общее собрание. И ваш договор уступки по ЖСК – это пока только бумажка до тех пор, пока вы не станете членом ЖСК. Вы можете подписать договор, отдать деньги, а в ЖСК вас могут не принять по разным причинам», – предупреждает Олег Островский.
Порядок действий
До подписания договора уступки нужно проверить содержание ДДУ и дополнительных соглашений к нему, изучить условия уступки. Например, в дополнительном соглашении может измениться срок передачи квартиры, поэтому стоит все внимательно проверить. После этого нужно ознакомиться с разрешительной и проектной документацией, выяснить возможные причины уступки, изучить финансовое состояние застройщика и ход строительства. Также нужно проверить размер и своевременность оплаты по ранее заключенному договору, попросить акт сверки взаимных расчетов. В случае необходимости надо согласовать договор уступки с застройщиком и получить согласие на перевод долга. Обязательно стоит проверить содержание договора уступки. «Вы не сможете поменять ДДУ на какой-либо другой договор или что-нибудь исправить в нем. Меняется одна из сторон договора, но сам договор остается прежним. Застройщик никогда не меняет условия договора», – утверждает Олег Островский. В случае необходимости надо получить согласие супруга на заключение договора, иначе сделка будет признана недействительной. Необходимый пакет документов сдается в Управление Росреестра.
Оплатить договор стоит только после его регистрации. Далее нужно подписать акт приема-передачи документов от старого дольщика к новому дольщику. Также после регистрации договора стоит направить письменное уведомление застройщику о состоявшемся переходе прав. «Пока он об этом не уведомлен, у него остаются отношения со старым дольщиком, и новые не вступают в силу», – утверждает Олег Островский.
При договоре уступки нужно учитывать возможные риски. Например, это может быть двойная переуступка прав по договору. Но такое возможно, если это не ДДУ. Также существует риск невозврата денежных средств, в части, превышающей цену ДДУ, в случае его расторжения.
Нельзя, нецелесообразно и нежелательно
По словам Олега Островского, договор уступки заключать нельзя, если его предлагает заключить лицо, у которого отсутствует ДДУ с застройщиком, а также если строительство объекта не ведется или наличествуют многочисленные судебные споры застройщика с юридическими и физическими лицами.
Нецелесообразно заключать договор уступки, если произошла смена застройщика, неоднократно продлевались сроки завершения строительства, если у застройщика есть судебные споры или если за допущенные нарушения в ходе строительства застройщик неоднократно привлекался к административной ответственности. Также нецелесообразно заключать договор, если в ДДУ включены положения, противоречащие 214-ФЗ, если цена по договору уступки значительно занижена. В случае массовых продаж квартир на объекте по договорам уступки тоже не стоит заключать соглашение, а также если за время строительства права на квартиру неоднократно передавались по договорам уступки.
Нежелательно заключать договор уступки, если у застройщика отсутствует опыт строительства многоквартирных домов, если гражданам не предоставляется информация о застройщике и проекте строительства, если застройщик ранее неоднократно нарушал сроки ввода объектов в эксплуатацию. Также негативный фактор – закрытость застройщика: отсутствие оперативной информации о ходе строительства, постоянного взаимодействия с участниками долевого строительства. Серьезные претензии у жителей построенных застройщиком домов к качеству строительства – еще один показатель, который позволяет понять, что договор уступки заключать не стоит.
ИСТОЧНИК: БКН.РУ
