Скорость и качество строительства – что застройщики имеют в виду? Мешает ли одно другому, и как покупатель может проверить рекламные лозунги
- 03.04.2015
-
«Высокая скорость и отличное качество строительства» - тезисы, постоянно используемые в рекламе новых объектов недвижимости. На первый взгляд все с ними понятно: любому покупателю хочется, чтобы его будущий дом был возведен быстро и добротно. Но при ближайшем рассмотрении появляются дополнительные вопросы. Например, такие – а как эти параметры высчитываются? Какое строительство может быть признано качественным? Где граница, отделяющая «высокую» скорость работ от «низкой»? Со всеми этими проблемами мы и постарались разобраться.
Качество: весьма широкая палитра
Начали мы с качества и – естественно – задали соответствующие вопросы экспертам. Если суммировать сказанное в ответ, картина получается такая: у данного понятия существует два понимания, обозначим их как «узкое» и «широкое». Первое – соответствие здания строительным нормам, отсутствие очевидного брака. «Некачественный дом – это тот, который банально плохо построен, - объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» эту позицию Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Имеются щели между панелями, неровные стыки, трещины в стенах, неровные стены и потолки, неработающие коммуникации и так далее». Что до «широкого» толкования, то его можно обозначить как «соответствие ЖК всем современным требованиям». Далее следовал весьма обширный перечень. «Понятие «качества объекта» можно разделить на несколько составляющих, - говорит Леонард Блинов, заместитель гендиректора компании Urban Group. – Это: - расположение, включая транспортную доступность (автомобильную и общественным транспортом), экологию, социальное окружение и инфраструктуру, перспективность локации; - непосредственно качество строительства, включая материал стен, этажность и архитектуру; - юридическая и финансовая безопасность: форма договора, оплаты, наличие страховки ответственности, аккредитация/софинансирование крупных банков; - соотношение «цена - качество»; - эксплуатация: наличие у девелопера эксплуатационного подразделения и качество его работы на уже сданных объектах».
Скорость: люди есть, и они при деле
Этот показатель на первый взгляд попроще – можно посмотреть, с каким темпом объект проходит различные стадии строительства. Однако опрошенные нами эксперты предостерегли от чересчур примитивных оценок вроде «один этаж в неделю – это хорошо, а за две недели – уже плохо». Во-первых, огромную роль играет технология строительства. Панельные дома, изготавливаемые на домостроительных комбинатах, по определению «растут» быстрее монолитных. По оценке Александра Нуждина, начальника тендерного отдела компании Rose Group, тот объем работ, который у панельного дома занимает 1 - 1,5 недели, у монолита потребует трех. Нужно выполнить облицовку фасада, его утепление, вставить окна… Автор хочет сделать здесь важную оговорку. Дискуссия о том, какие дома – панельные или монолитные – лучше, ведется давно, и аргументов у каждой из сторон множество. Мы вовсе не собираемся ввязываться в этот спор, а просто отмечаем, что срок строительства монолитного дома несколько больше. Второй аспект, на который обратили внимание наши консультанты, – строительство вовсе не ограничивается возведением «коробки». Сначала обустраивается стройплощадка, роется котлован, сооружается фундамент – это все процессы необходимые, но не столь заметные, как прибавление этажа каждые 5-7 дней. «А после того, как все этажи возведены, дом вовсе не готов, - отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Кроме «коробки», нужно сделать отделку, провести внутренние и внешние коммуникации. Эти работы не видны, поэтому у некоторых наблюдателей создается ложное впечатление о приостановке строительства». Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли», добавила к картинке еще несколько штрихов. Например, может случиться так, что участок, на котором ведется строительство, сложный. Есть какие-то обременения (вывод промзоны или снос ветхого строения), необходимо подвести инженерные коммуникации. Все это удлиняет срок – но совсем не потому, что застройщик остановил работы. А еще темпы зависят от сложности концепции объекта, его архитектуры. Наконец, некоторые застройщики сегодня предлагают покупателям квартиры уже с отделкой – на нее тоже потребуется больше времени… Одним словом, едва ли не единственным достоверным критерием можно признать тот, который выдвинул Леонард Блинов (Urban Group), – непрерывность и интенсивность работ на площадке, то есть отсутствие простоев. Стройка – это мы уже от себя – должна напоминать муравейник, там всегда присутствует достаточное количество рабочих, и они чем-то заняты. Можно, конечно, предположить, что особенно хитрый застройщик поручит своим исполнителям толочь воду в ступе – но это уже какой-то запредельный уровень коварства, в реальной жизни не встречающийся.
Полвека прошли недаром
Широко распространено мнение, что качество и скорость – вообще плохо уживающиеся вместе понятия. Спешка, желание успеть к заранее намеченной дате часто порождают халтуру – из нейтральных, никого не задевающих примеров тут можно вспомнить метромост в Лужниках: он был открыт в 1959 году, а в 1963-м уже был признан предаварийным. Одна из причин – строители так спешили закончить, что без меры сыпали соль в бетонный раствор, чтобы он не замерзал на морозе… При строительстве современных объектов, заверили наши консультанты, такого не происходит. «Высокое качество и скорость возможны при стабильном финансировании строительства, - говорит Ирина Игнатьева, директор по маркетингу компании «КомСтрин». – Строительные нормы довольно жесткие, и нарушить качество строительства практически невозможно. Иначе госкомиссия просто не примет дом». «Сделать быстро и качественно – абсолютно реальная задача, - соглашается Екатерина Фонарева («Баркли»). – Сегодня существует множество инновационных технологий: например, благодаря одной из них панельный 12-этажный дом можно возвести под крышу всего за 4-6 месяцев – яркий тому пример ЖК «Высокие Жаворонки». Также можно отметить ЖК SAMPO, который строится по финской технологии буквально не по дням, а по часам. Секрет кроется в сэндвич-панелях, которые производятся прямо на строительной площадке, на специально построенном маленьком заводе». «Я считаю, что строить быстро и качественно вполне реально, - подтверждает Александр Зубец («Новые Ватутинки»). – Однако строить так могут только крупные девелоперы, имеющие достаточные ресурсы для эффективной работы и продуманного управления. Строительство – это взаимодействие огромного количества различных специалистов и организаций (подрядчиков, поставщиков, инженеров, отделочников и т.д.). Любой сбой по срокам работ той или иной организации может отразиться на общей продолжительности возведения всего дома».
Смотрим на репутацию и беседуем
Обычным гражданам (они же потенциальные покупатели жилья), конечно, интереснее всего практические рекомендации: как можно убедиться в правдивости заявлений продавца новостройки, что строительство ведется быстро и качественно? Ответы экспертов огорчили: сделать это «в лоб» не получится. Во-первых, стройка – режимный объект, куда посторонних просто так не пускают. А во-вторых, при покупке часто смотреть не на что – на месте дома еще красуется котлован… «К сожалению, определить, качественный жилой дом или нет, можно, только пожив в нем, - говорит Станислав Шмелев, генеральный директор ЗАО «ПАТРИОТ-Инжиниринг». – Поэтому на передний план здесь выходит репутация застройщика, его технические и кадровые возможности. Наличие квалифицированной рабочей силы – один из важнейших моментов, влияющих на качество строительства. Если компания привлекает большое количество гастарбайтеров, которые работают вахтовым методом, то вероятность наличия серьезных недоделок достаточно велика». Очень хорошо, когда у застройщика есть уже реализованные объекты – по ним можно судить о его «привычках». Обязательно посетите такие здания – если есть подобная возможность. «Лучше всего приезжать на объект днем, когда видны все недостатки. Подъезд – визитная карточка жилого дома, войдя в него, вы сможете сразу составить впечатление об общем состоянии дома, - рекомендует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Если холл, лестницы и двери выглядят опрятно, то, как правило, и отделка квартир сделана на совесть. Обратите внимание на окна: легко ли они открываются, замазаны ли щели герметиком, целы ли стекла, отрегулированы ли створки. Далее необходимо оценить состояние полов, потолков и стен. Возьмите с собой на объект линейку и, оказавшись в помещении, прислоните ее к каждой из поверхностей – эти действия помогут вам выявить неровности. Убедитесь, что монтажные стыки и панельные швы герметичны. Если в углах стен вы обнаружите потемнение или налет, то будьте уверены – изоляция в доме из рук вон плохая. Также необходимо диагностировать вентиляцию: для этого достаточно приложить к вытяжке лист бумаги, который должен моментально пристать к решетке - это свидетельствует о том, что все в порядке. Помимо этого, вы не должны обнаружить ржавчину и подтеки на водопроводных трубах и батареях. Кстати, последние должны быть установлены на расстоянии не менее 2 см от стены, не менее 8 см от подоконника и не менее 7 см от пола. Также я бы посоветовала пообщаться с соседями. Они обязательно расскажут вам о проблемах, с которыми столкнулись во время ремонта, и о реакции застройщика на предъявленные претензии, если таковые были». От себя автор может добавить еще одно. Общаясь с жителями уже заселенных домов, обязательно поинтересуйтесь размерами квартплаты. Часто этот «невинный» вопрос вызывает бурю страстей, люди начинают размахивать руками и кричать, что 10 тысяч в месяц за заурядную панельную «трешку» - это грабеж среди бела дня! Лично я с ними абсолютно согласен, и однажды такая беседа с симпатичной молодой мамочкой, гуляющей с коляской возле новенького дома, уберегла меня от приобретения квартиры в соседнем строящемся корпусе.
…и о сроках
С ними тоже не все всегда гладко. Да, подавляющее большинство новостроек сейчас продается по 214-ФЗ, где срок сдачи дома указан в договоре, а его неисполнение грозит застройщику очень серьезными штрафами. Однако в жизни все сложнее… Не все объекты реализуются по 214-ФЗ. Иногда время сдачи дома переносится по совершенно фантастическим причинам. «Пример: копали котлован под жилой дом, наткнулись на незапротоколированный секретный кабель, потратили полгода на то, чтобы согласовать его перенос со всеми ведомствами», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В такой ситуации застройщик, как правило, делает все, чтобы избежать штрафа: информирует покупателя о существующей проблеме, подписывает с ним приложение к договору долевого участия в строительстве, пытается договориться с клиентом полюбовно».
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Как видим, часто заявления о высоком качестве и быстрых сроках не подкреплены ничем, кроме энтузиазма застройщика. Проверить их невозможно. Рекомендация одна: выбирать компанию с именем и репутацией, надеясь, что история уже реализованных объектов – гарантия того, что и с вашим домом все будет хорошо.
Источник:http://www.metrinfo.ru/top/
