Состоится ли осенний марафон цен?
- 30.09.2016
-
Рынок новостроек в стандартных экономических условиях чутко реагирует на сезонность, а осень – период традиционного роста цен и активизации спроса. Однако в ситуации экономической "лихорадки" потребительская активность может идти вразрез с классическими моделями. Участники рынка недвижимости рассказали "Интерфаксу", будет ли, по их мнению, рост цен этой осенью.
Потенциальные возможности
Теоретически существует целый комплекс факторов, которые выступают за традиционный осенний и последующий предновогодний рост цен на квартиры в столичных новостройках.
Например, согласно данным Росреестра по Москве, количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в августе 2016 года в Москве составило 3356, что в 2,4 раза превышает аналогичный показатель за август 2015 года. Пожалуй, это наиболее объективный показатель, фиксирующий спрос на столичные квартиры в новостройках.
При этом число ипотечных сделок, по данным Росреестра, выросло в Москве в августе 2016 года по сравнению с августом 2015 года на 83% до 4674 сделок. Следует отметить, что за счет государственной поддержке ипотеки на первичном рынке жилья, основная масса ипотечных сделок в 2016 году приходилась именно на новостройки, где, по данным экспертов, через ипотеку покупалось 50-70% квартир.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в сентябре увеличило максимальную сумму по всей линейке ипотечных кредитов, в настоящее время максимальная сумма составляет для Москвы 20 млн рублей, а Московской области и Санкт-Петербурга – 10 млн рублей.
В целом по РФ рынок ипотеки за первые 7 месяцев 2016 года вырос на 39% по отношению к аналогичному периоду 2015 года и составил 775,3 млрд рублей, сообщается в отчете АИЖК, основанном на данных ЦБ РФ.
Между тем, Минстрой РФ считает нецелесообразным продолжать субсидировать ставку по ипотеке в 2017 году. Вместе с этим федеральные власти, включая президента РФ Владимира Путина, и региональные, начиная в мэра Москвы Сергея Собянина, полагают, что цены на жилье достигли дна и вот-вот начнут рост.
К этим факторам можно прибавить и существенное подорожание стройматериалов, произошедшее в 2016 году. В итоге складывается вполне обоснованное мнение, что рост цен на жилье просто неизбежен, однако в реальности складывается несколько иная картина.
Реальные сложности
В настоящее время на страже цен на московские квартиры на первичном рынке жилья стоит банальное отсутствие платежеспособного спроса, вызванное финансовым кризисом. Отчасти нехватку у покупателей средств нивелируют привлекательные ставки по ипотеке с господдержкой – от 10,5 до 12,5%. Кстати, именно на ее предстоящую отмену и возлагают надежды застройщики.
"Отмена господдержки также оказывает свое влияние на активизацию спроса, а рост интереса на новостройки со стороны покупателей обязательно скажется на ценнике", — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Однако первые девять месяцев 2016 года, несмотря на растущие темпы продаж, цена квадратного метра на московские новостройки фактически не росла. "Лето 2016 года во многом стало периодом минимальных цен за последние годы", — считает руководитель отдела рыночной аналитики «РГ-Девелопмент» Екатерина Лобанова.
Фиксации стоимости на квартиры в новостройках во многом способствуют и внушительные объемы жилья, выведенные застройщиками в новых проектах. Например, предложение квартир в новостройках бизнес-класса в Москве выросло по итогам лета 2016 года в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом докризисного 2013 года и составило 11 тыс. лотов, отмечается в исследовании компании Welhome.
Председатель Совета директоров и владелец корпорации "Баркли" Леонид Казинец отмечал, что срок экспонирования новостроек на рынке в 2016 году увеличился на 30%. Таким образом, при общем увеличении продаж, можно с уверенностью говорить о снижении числа сделок в конкретных проектах.
Важно отметить, что рост ассортимента привел и к серьезному разрыву в ценовом предложении, сформировав нетипичный для столицы продукт на любой вкус и кошелек.
Средняя цена реализации по рынку в старых границах Москвы составляет 196,5 тыс. рублей за кв.м, но есть и недорогие проекты от 121,3 тыс. рублей за кв.м, отметил и.о. руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Дмитрий Дунаевский.
Таким образом, рост в настоящее время рост цен на столичные новостройки в отдельно взятом проекте скорее связан со стадией готовности дома, а не с рыночными трендами.
"Как показывает практика последних лет, цены на недвижимость неизменно растут по мере стадии готовности. За строительный цикл дома – до 1,5 лет – цена возрастает до 25%. Новые корпуса застройщики по-прежнему выводят по минимальным ценам, поэтому средняя цена по проекту остается на том же уровне", — пояснил заместитель генерального директора «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков.
В итоге осенние прогнозы участников рынка носят довольно сдержанный характер: говоря о растущем тренде, в среднем эксперты не заходит в своих прогнозах выше 5%, даже при условии стабильных макроэкономических показателей.
"Общий прогноз по ценовой динамике рынка новостроек Москвы до конца осени – однозначный плавный рост в пределах 3% к текущим показателям", — считает Е.Лобанова.
"По итогам осени мы ожидаем рост цен на уровне 5-7%", — полагает Д.Дунаевский.
Директор департамента розничных продаж компании "ПСН" Екатерина Тейн предсказывает две волны осеннего подорожания на новостройки комфорт-класса: во второй половине сентября на 2-3% и в ноябре еще на 2-3%.
"Мы прогнозируем рост цен к концу осени, но при отсутствии внешних макроэкономических и политических факторов, которые, надо признаться, непредсказуемы сами, и оказывают непредсказуемое влияние на рынок недвижимости", — резюмировала финансовый директор Galaxy Group Юлия Заморова.
