Брянская Гильдия Риэлторов
с 1996 года
Объединяя професcионалов

    Задать вопрос юристу

    Задать вопрос юристу

    Новости гильдии

    Наши партнеры











    Цена квартирного метра: реалии рынка и прогноз

    • 01.03.2017
    • Спрос на квартиры падает, но цена квадратного метра стабильно растёт. О причинах «нерыночного» поведения жилой недвижимости чуть подробнее.

      Текущие цены

      По данным Росстата РФ, на конец 2016 года квадратный метр жилой недвижимости в Брянской области стоил в среднем 37 тыс. рублей. Такая же цена была и в самом Брянске на начало 2017 г.

      В объединённой базе брянских риэлторов новостройки составляют только 14%, их средняя цена — 33 тыс. р. за кв. метр. 86% квартир предлагаются на вторичном рынке — по 38 тыс. рублей квадратный метр. Примерно 40% квартир на вторичном рынке — это советский жилой фонд — 36 тыс. р. за кв. метр.

      Спрос на недвижимость падает

      Число предложений растёт с конца 2014 г. Предложения накапливаются, периодически обновляясь, но остаются невостребованными по два-три года. Подобное поведение свидетельствует о стагнации или падении спроса на жилую недвижимость.

      Учитывая существующую динамику, в 2017 г. количество предлагаемых, но невостребованных квартир прогнозируемо увеличится.

      Однако это вряд ли приведёт к падению цены — ни на вторичном, ни на первичном рынке.

      Правда вторичного рынка

      В стоимость большинства квартир на вторичном рынке заложены средства, которые собственник потратил на строительную отделку, ремонт, мебелировку — средства часто сопоставимые с ценой самой квартиры. И продавец психологически не готов продать жилплощадь за меньшие деньги, не отбив понесенные убытки.

      Покупателю эти душевные терзания безразличны, однако на цену влияют самым непосредственным образом. Владельцы квартир будут снижать ценник только в случае крайней нужды.

      Например, как в 2015 г., когда обострение экономического кризиса внесло свои коррективы, и «вторичка» сравнялась с «первичкой». В менее драматичных обстоятельствах жилая недвижимость является, скорее, средством инвестирования, чем товаром, и подчиняется несколько иным законам ценообразования.

      В долгосрочной перспективе правительство может простимулировать вторичный рынок, например увеличением налогов и сборов с собственников жилья. Однако такие меры несут политические риски — их применение в текущем году сомнительно.

      Намерения первичного рынка

      В 2016 г. площадь вводимого в действие нового жилья в России уменьшилась на 6% по сравнению с 2015 г. — из-за падения спроса и растущего дефицита средств у строительных компаний, их банкротства.

      Подобное случается во время экономических неурядиц и обычно приводит к синхронному снижению цены, так как девелоперы стараются поддержать рухнувший спрос с помощью демпинга.

      Но в прошлом году квадратный метр в новостройках подорожал почти на 2% — вопреки ожиданиям, хотя и под аргументированные объяснения застройщиков.

      В чём же причины «нерыночного» поведения рынка? Скорее всего, в волевом решении участников. Потому как объективных факторов для подорожания нет.

      Прогноз цены, ожидаемый и реальный

      Участники рынка обещают существенный рост цен в 2017 г. Это больше декларация о намерениях, чем прогноз, так как главного объективного фактора для подобного роста — растущего спроса — не наблюдается ни сейчас, ни в обозримой перспективе.

      Вероятнее всего, истина окажется посередине: если не будет каких-либо макроэкономических сюрпризов, можно ожидать незначительного подорожания или стагнации.

      Что касается Брянской области, технический анализ подтверждает это предположение и прогнозирует в 2017 году колебания в пределах 37-39 тыс. рублей за квадратный метр.

      ***

      Резюмируя, для снижения цен нет субъективных причин — субъекты рынка не ожидают бурного роста экономики в обозримом будущем, стараются выжить, максмизируя прибыль, минимизируя убытки, и не собираются стимулировать спрос сегодня в надежде наверстать упущенную выгоду завтра. А для роста цен нет причин объективных — реальные доходы населения падают — количество предложений сильно превышает спрос. Можно ожидать, что цены на жилую недвижимость в 2017 г. уравновесятся этими двумя противоположными тенденциями и останутся примерно на одном уровне.

      Для подготовки материала и расчёта прогнозов использованы открытые данные «Брянской гильдии риэлторов», Росстата РФ, Банка России.

    Просмотров всего: 401, за месяц: 68