Анализ брянского рынка недвижимости
- 14.02.2017
-
Материал подготовлен на основании анализа открытых данных “Брянской гильдии риэлторов” и Росстата РФ.
Спрос падает, но цена растёт
Число предложений в базе жилой недвижимости стабильно растёт начиная с конца 2014 г. Одни и те же предложения остаются невостребованными по два-три года, что косвенно говорит о снижениии спроса на квартиры.
Если судить по существующей динамике (модель ARIMA), количество продаваемых квартир в 2017 году останется на том же уровне или незначительно увеличится.
Несмотря на стагнацию или даже снижение спроса, средняя цена квартирного метра растёт с 2011 г. На начало 2017 г. в Брянске средняя цена жилой недвижимости равняется 37 тыс. руб. за кв. метр.
Слагаемые квартирной цены
Чтобы понять, от чего конкретно зависит стоимость квартирного квадратного метра, применим метод Random Forest.
Метод не очень хорошо справляется с самыми низкими и экстремально высокими ценовыми сегментами, но на основной массе предложений работает корректно. И, главное, он позволяет определить, какие факторы и в какой степени повлияли на формирование цены.
По степени информативности все факторы можно поделить на четыре группы (в порядке убывания значимости):
- Площадь кухни и риэлторское агентство;
- Общая площадь, количество этажей в здании, жилая площадь;
- Этаж, район города, тип здания;
- Типы балкона и ванной комнаты, тип и количество комнат, “первичка” или “вторичка”.
На первый взгляд, не самая очевидная группировка, но при ближайшем рассмотрении — вполне логичная.
Например, зная только площадь кухни, можно понять тип здания, количество этажей, общую и жилую площадь, примерно определить год постройки и район — можно с конкретной вероятностью предсказать цену квадратного метра.
Участники рынка недвижимости
Почему цена квадратного метра зависит от риэлторского агентства, которое его предлагает, вполне понятно — у каждой компании свой банк предложений и своя ценовая политика.
Брянский рынок жилой недвижимости представлен 21 участником (их предложения находятся в базе БГР, по факту компаний больше).
91% всех предложений исходит от 10 компаний: АН “Ренессанс” (21%), АН “Брянский городской центр недвижимости” (16%), АН “Глобус 32” (15%), АН “Магазин квартир” (8%), АН “Империя недвижимости” (7%), АН “Наш Дом” (7%), АН “Арбат” (4%), АН “Брянское жилищное бюро” (3%), АН “Ваш Дом” (3%), АН “Золотой Век” (3%).
Самое дорогое предложение квадратного метра найдено у АН “Глобус 32” (122 кв. м. за 15 млн. руб.):
Квартира улучшенной планировки общей площадью 121,6 кв.м в элитном жилом комплексе “Золотой шар” в центре города. В квартире сделан дизайнерский евроремонт с использованием дорогостоящих материалов. Большая кухня-гостиная, 2 спальни, 2 санузла, 2 остекленные лоджии. Теплые полы в кухне и санузлах. Охранная сигнализация. Продается с мебелью, бытовой техникой и аквариумом. Панорамный вид на кафедральный собор и Покровскую гору. Закрытая территория, парковка.
Самое бюджетное — у АН “Наш Дом” (81 кв. м., 700 тыс. р.):
1/4 доли в трехкомнатной квартире горячая вода, санузел раздельный, лоджия застеклена. Хорошее состояние.
Большинство риэлторских агентств сильно не отклоняются от среднего по рынку, но портфель каждой компании имеет свою индивидуальность, выраженную в той или иной степени.
Например, две крупнейшие (если судить по количеству предлагаемых квартир) компании используют противоположные стратегии: у АН “Ренессанс” средняя цена — 41 тыс. руб. (много квартир премиум-класса), у АН “Брянский городской центр недвижимости” — 32 тыс. руб. (высокая доля бюджетных предложений).
О чём говорят кухни
Площадь кухни является самой информативной характеристикой, так как она варьируется в зависимости от площади всей квартиры, типа здания, класса жилья, года постройки.
По куханной площади все брянские квартиры делятся на 141 группу. Однако самых распространённых всего лишь шесть: квартиры с кухнями 6-8 кв. метров, 9-10 кв. м., 11-12 кв. м., 13 кв. м., 14-15 кв. метров.
Площадь кухонь советского фонда (25% от всех предложений) варьируется от 6 до 8 м2 при средней цене 36 тыс. р. за 1 м2. Типовое объявление выглядит следующим образом:
Продается двухкомнатная квартира. Переделана в трехкомнатную, перепланировка узаконена. Свежий ремонт, идеальное состояние, горячая вода, санузел совмещенный. После ремонта на полу новая стяжка, биметалические батареи, пластиковые окна, железная дверь, натяжные потолки, в комнатах и кухне линолеум, в туалете плитка, заменена проводка. Остается кухонный гарнитур со встроенной техникой!!!
9-10 квадратных метров — относительно новые дома 10-х гг. (18% фонда), с ремонтом, часто с мебелью — 38 тыс. р. м2. Типовое объявление:
Дом сдан в 2011 году, сделан качественный ремонт, кладовка, тамбур на 2 квартиры, очень удобный благоустроенный двор, любая форма оплаты, полная стоимость в договоре.
10.3 кв. метра (2%) — квартиры в ещё строящихся домах (30 тыс. р. за 1 м2):
Продам квартиру в новостройке 1-к квартира 43.9 м² на 2 этаже 19-этажного кирпичного дома, сдача дома начало 2017 года.
Кухни 11-12 квадратов (14%) — в недавно построенных домах (39 тыс. за м2):
Дом сдан в 2015 декабрь. Хорошая планировка. Крышная котельная. Магазины в шаговой доступности. Рядом школа и дет садики. Конечная маршрутных такси. Строительная отделка и счетчики на газ и воду в квартире. Свидетельство получено. Возможно продажа под ипотеку. Газ подключен.
Кухни 13 кв. метра (3%) — квартиры в еще строящихся домах улучшенной планировки (36 тыс. тыс. м2):
Квартира в новом строящимся доме с отличной планировкой и качественной строительной отделкой в центре Советского района. Сдача лето 2017 года. Возможность рассрочки, использования материнского капитала и ипотеки.
14-15 кв. метра (4%) — жильё в новостройках премиум-класса (43 тыс. тыс. м2):
Квартира в элитном доме в центре города, огороженная, охраняемая территория, паркинг. Квартира просторная, светлая, 2 лоджии на две стороны, строительная отделка, входная дверь металлическая.
4-е этажи 10-этажных зданий — самые дорогие
В Брянске есть здания 19 вариантов этажности (от 1 до 19). 80% всего фонда представлено в пяти вариантах:
- 5-этажки — 25%;
- 10-этажки — 19%;
- 16-этажки — 15%;
- 14-этажки — 13%;
- 9-этажки — 9%.
Здания высотой в 1-10 этажей — это старый фонд. От 9 до 16 — новый.
Определить тип 9-10-этажных зданий только по количеству этажей не всегда возможно — это могут быть как новостройки, так и советские панели.
Самые дорогие квартиры в 10-этажках, так как среди них высока доля домов новой постройки, улучшенной планировки, уже от владельца, то есть с добавленной ценой ремонта, мебели и завышенных ожиданий.
Самые дешёвые — в 16-этажках — эти здания ещё в процессе строительства, готовятся к сдаче.
Самые дешёвые этажи — первые и последние. В домах новой постройки провал в цене происходит и на “среднем” этаже, наверное, это обусловлено какими-то конструктивными особенностями зданий.
Кирпич дороже дерева в 2 раза
Самые дорогие дома — кирпичные — в среднем 39 тыс. руб. за м2. Самые дешёвые — деревянные — 17 тыс. руб. м2.
Также в Брянске есть панельные здания (36 тыс. р. кв. м.), каркасные (35 тыс. р. кв. м.), монолитно-кирпичные (34 тыс. р. кв. м.), блочные (33 тыс. р. кв. м.), монолитные (31 тыс. руб. кв. м.).
Чем ближе к центру — тем дороже
Самые дорогие квартиры находятся в Советском районе — в среднем 39 тыс. р. за м2, самые дешёвые — в Володарском — 33 тыс. руб. м2. Квадратный метр в Фокинском и Бежицком районах стоит примерно одинаково — 36 тыс. р.
Заключение
Основываясь на количественных показателях, все предложения на брянском рынке жилой недвижимости можно поделить на 4 самые популярные группы: квартиры в советских панельных домах (вторичка), квартиры в строящихся зданиях (первичка), квартиры в домах новой планировки (вторичка), квартиры в элит-сегменте (первичка и вторичка).
Сегментированные рыночные предложения (метод кластерного анализа k-means)
Цена 1 кв.м., руб.
Общая площадь, кв.м.
Площадь кухни, кв.м.
Количество комнат
Этажность здания
1
33456
49
10
1
16
2
34226
48
6
2
5
3
40187
95
13
3
10
4
49276
54
10
2
10
В Брянске наблюдается значительная переоценка стоимости жилого фонда — особенно на вторичном рынке. Квадратный метр в “хрущёвке” зачастую стоит дороже, чем в недавно построенном доме современной планировки. Скорее всего, это объясняется завышенными ожиданиями продавцов и желанием компенсировать средства, вложенные в ремонтные работы.
Наиболее адекватные, с точки зрения рыночкой цены, предложения находятся в ещё строящихся домах. Однако в этом случае потенциальный покупатель берёт на себя потенциальные риски, связанные с заморозкой строительства. В условиях сжимающегося спроса — риски ненулевые.
